未来园洲楼市升定跌？

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多少钱一个平方你才会买？
现在楼盘均价参考：
园洲花园：3000元/平方米起
御景豪庭：2800元/平方米起
东江府： 4380元/平方米起
大溪地： 2X00元/平方米
中心花园：2X00元/平方米
名泽天下：（未知）
盛世华庭：未知
水岸香洲：未知
东江豪苑：未知

希有关房产人士给予补充，谢谢！

朗天 · 朗天

全国性楼市危机或将于春节前引爆

[ 本帖最后由朗天于 2008-9-27 10:32 编辑 ]

朗天 · 朗天

中国的房价泡沫已经居于巅峰状态
手握重金的保险资金，并不打算充当中国房地产业的“救命稻草”。昨天，国内头号财险商中国人保旗下的中国人保资产管理公司发出了迄今为止最为悲观的一个断言：国内住宅价格会一跌10年，缩水50%是完全可能的。

“大中城市住宅价格随时有崩塌的危险，在住宅价格尚未充分调整前，保险资金应当坚决回避。”在昨天的清华大学经管学院学术报告会上，中国人保资产高级研究员凌秀丽亮出了她所在团队针对房价的最新研判。

这个结论发表在保险资金投资不动产“开闸”前夜。正在修订的保险法草案中拟首次允许保险资金涉足不动产。而此前国际知名销售代理机构戴德梁行的报告显示，中国楼市资金缺口高达3000亿元，因此，渴求资金的楼市将求救的目光一度投向保险资金。

不过现在看来，保险商投资房地产业的“钱途”几乎一片黑暗。凌秀丽所在的团队认为：“在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。”以北京为例，2007年每个家庭可支配的收入是6.6万元，而四环内房子均价是每平方米1.84万元，房价收入比是27.8倍，即便是六环外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。而联合国和世界银行所认为的房价收入比在3倍到6倍是合理水平，如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1 997年的香港和次贷危机爆发前的美国。

“中国房价未来的下跌空间将是惊人的，将远远超过目前很多机构的预测。从世界经济运行史上住宅价格泡沫破裂的基本规律来看，未来几年，中国住宅价格下跌50%是完全可能的 ”，凌秀丽说。因此，最乐观的结局是：在未来10年内，中国的住宅价格将下跌。如果住宅价格以快速下跌的方式调整，“水分”挤干之时才是投资机遇到来之时。

朗天 · 朗天

城区中心出现2300元新楼了
发展商顶不了，河南岸金旺花园旁新楼盘打出2300元/平方大标语了

东莞市莞城东金晖花园楼价每平方1880元，小区现代化智能管理，有电梯，交通方便，多便宜！

朗天 · 朗天

理性分析惠州楼市的走势
自8月开始，本地楼市商品房销售量有一个很好的提升，虽然和过去的热销不能比，但在当前这种观望情绪严重的气氛下，能有如此的业绩已经是很不错的了。而从价格的角度来说，惠州楼市的价格下降是趋缓的，并没有像一些人所盼望的那样，有一个快速大跌的过程。我至今还是认为，惠州现在的房价还只是把去年高涨的价格水分去掉了，而其实际的价格并没有走低，所以，之前的所有价格变动，只是一次挤出虚高水分的过程。也就是说，惠州现在的房价对于市场的买卖双方来说，都应该是一个很适合的价位。那么，惠州的房价是否会保持现在的这个水平而不变呢？这个问题很难回答，因为楼市未来的走向任何人都难于预料准确。但就目前的一些具体的形势来看，对于惠州房价未来的走势还是可以略见端倪的。从政策形势来分析楼市所处的环境
目前显而易见的政策风向，房地产调控政策还将继续，国家对房地产行业的宏观调控措施，不可能在短期内松动，抑止楼市虚火过旺、挤压市场“泡沫”，保持房地产市场稳定的基调还没有变，因此这一轮的楼市调整周期可能比预计的还要长。
所有人都知道，完全是政策所导致，才会有今天降价风席卷整个楼市的局面。价格虽然降了，但并没有带来销售的放量，反而增加了潜在自住需求者在苦苦等待房价底部出现的现象。所以，惠州楼市成交量低迷、市场观望情绪较浓的态势还将延续。
供大于求的市场现实
目前有一个严重的客观现实是，惠州楼盘的存量过高，供大于求的局面已经形成。随着待售和正开发项目以及准备开发项目的上马，同时，随着惠州楼市由以投资者为主流向以自住需求为主流的转变，真正的刚性需求是极其有限的，远远消耗不掉市场现有的房源，所以，就是傻子也应该知道，要有很多的房子卖不出去了。
现在惠州房地产开发公司有500多家，手里有项目的开发商有近300家，这其中除去几家大型房地产商手头备有足够的现金外，绝大多数中小房地产商面临着资金紧张的难题，拆东墙补西墙的现象屡见不鲜，还出现了个别的抛售现象。房子不好卖，那么日子怎么过？这是让所有以“现金为王”的中小型开发商都头疼的思考。
　　　
关键时刻没有支撑点
实际相比于深圳、广州、东莞等城市，惠州楼市还算是平稳的，风雨飘摇的时刻还没有真正的来到。而造成这种相对平稳局面的原因，无外乎是惠州楼市的反应显得有点迟钝。这种迟钝是有理由的，一是因为惠州的楼市泡沫相对较小，洼地效应一直是惠州楼市的一个特点，也是开发商常用的一个噱头；二是因为本地开发商的市场预判还不够准确。但这种太平日子即将被打破，惠州楼市同样也躲不过一个不破不出的过程。
处于关键时刻，但市场表现不佳，没有支撑点。用这句话来分析惠州楼市的现状，应该说是很准确的。乌云压城的气氛，所谓刚性需求又是一个伪命题，什么才是楼市的救命稻草呢？是房地产调控政策的改变，还是城市化进程的加快，再或是人均收入的高速增长？这些都不是。别去盼望政策朝令夕改，即使有变化，也只是停留在逐步修正的层面上，基本原则是不能改变的；也别把希望寄托在城市化进程的这种遥远虚幻的概念上来，如果将真正的农业人口从购房的渠道变成城市人口，其一比例很小，其二道路很长；期盼人均收入翻番吗？短期内这只是一个美好的目标而已。
　　
房价即将进入下行通道
就目前的状态，有人概括了“地产发展周期的8个阶段”。第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。第3阶段是上涨加速，迭创新高，排队拥挤。第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。
市场的低迷来自于市场的抗性，所谓潜在的刚性需求，难以掩盖房地产开发行业内诸多的游戏规则和所面临的客观难题，所以，你不降价销售，自然有带头大哥出来。套用一下这个周期规律，我们不难发现，惠州楼市正处于第5阶段。当市场一旦进入第6阶段，是什么结果？房价大跌，进而导致一次大规模房地产业界的洗牌过程的开始。因此，肯定会有人打破当前的局面，把惠州房价带进下行通道。
　　综上述，不难分析出，惠州楼市的未来走势如何了。如果这些因素得不到改变，那么，惠州房产价格战在所难免。