房没买成倒赔开发商8.6万 律师:别轻信销售员承诺

《东江时报》采集

　　▇《东江时报》记者江勇龙

　　房没买成，反倒赔了8.6万元，究竟是怎么回事？柴某在大亚湾区买房付了首笔款后，去银行申请按揭却因个人缘故无法办理。开发商起诉柴某，要求购房者支付违约金37.6万元。经法院的判决，柴某赔违约金8.6万元给开发商，购房合同解约。

　　案情

　　付了首笔款 办不了按揭

　　根据判决书，2012年，柴某与惠州市某房地产公司（下称“开发商”）签订《商品房买卖合同》，购买了大亚湾区西区某楼盘的一处商品房，总房价188万元，面积233平方米。

　　双方在合同中约定，付款方式为银行按揭，即首期款为27万元，余款161万元申请办理银行按揭贷款。如果购房者逾期付款超过15日，开发商有权解除合同，而且购房者按累计应付款的20%支付违约金。

　　合同签订后，柴某向开发商支付了购房首笔款16万元，剩余房款欲向深圳一银行申请办理银行按揭贷款。但是，因柴某不符合银行按揭贷款的条件，其贷款申请未获批准，而柴某也未以其他方式支付剩余房款。2014年8月7日、9月26日，开发商两次向柴某寄送律师函，先通知柴某一次性付款，后通知解除合同。

　　后来，开发商起诉柴某，要求法院判令柴某支付违约金37.6万元，并解除双方签订的商品房买卖合同。

　　判决

　　双方都有责任 被告要赔付5%

　　经大亚湾法院查明，柴某不是惠州户籍居民，合同约定的付款方式是银行按揭付款，但柴某在签订合同时未能向开发商提供一年以上在大亚湾区的纳税证明或社会保险缴纳证明，不具备在大亚湾区购买住房的资格，不能办理银行按揭贷款。因此，双方签订的商品房买卖合同已缺乏继续履行的基础，开发商请求解除与柴某签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，大亚湾法院予以支持。

　　关于违约金的问题，大亚湾法院认为，双方在合同中约定购房者逾期付款应按累计应付款的20%支付违约金，但若开发商逾期交房，所需支付的违约金标准较低，与购房者的违约责任严重不对等。根据公平合理原则，并考虑到违约金具有担保债务履行、惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，大亚湾法院酌情将违约金调整至按累计应付款的10%计算。因双方均明知被告不符合银行按揭贷款的条件，双方仍签订购房者以“首期款+银行按揭贷款”的付款方式支付合同价款，故双方对合同的不能履行均存在过错，违约金应由双方各自承担，即购房者应向开发商支付的违约金按累计应付款的5%计算为宜。购房者应支付而实际未支付给开发商的购房款为172万元，即柴某应承担的违约金为8.6万元（172万元×5%）。

　　一审判决解除开发商与柴某签订《商品房买卖合同》，柴某向开发商支付逾期付款的违约金8.6万。该违约金在柴某已付购房款16万元中扣除，扣除后的余款返还柴某。

　　开发商不服一审判决，上诉至惠州市中级人民法院。二审驳回上诉，维持原判。

　　律师说法

　　别轻信销售员承诺

　　针对上述案例涉及的购房问题，广东力臣律师事务所张锦愉律师提醒广大市民：

　　●首先 购房时一定要向房管、税务等部门了解当地房产政策，别盲目轻信地产销售员的承诺；

　　●其次 由于《商品房买卖合同》是开发商提供的格式合同，且无法更改条款，但可以将个人需求写进特别约定或补充协议里，如逾期交房的违约责任特别约定等。

　　江勇龙