买小产权房富贵险中求？ 专家提醒风险超高

正在内部装修的小产权房，每天都有人来看房

　　这栋12层的小产权房，虽然无法找到一个避开杂乱电线的角度，但仍有鹤立鸡群的感觉

　　专家提醒，风险超高，消费者不要贪图便宜购买

　　买小产权房风险超高，但为什么还有不少人愿意购买？让我们先来看看以下主人公（应被采访者要求，隐去真名）的真实故事——

　　故事A

　　小产权房“变身”白领公寓淘金

　　李哥，湖北人，“天上九头鸟，地上湖北佬”。李哥说，他第一次买小产权房纯粹是因为穷，没钱买商品房，后来嘛，确实有富贵险中求的想法。李哥几年前买下一栋小产权房，现整体包装成白领公寓出租。

　　李哥关注小产权房已有十年。1997年李哥到广州谋生，就租住在城中村内。李哥做过无数小生意，卖树苗、开大排档、贩卖成衣等，一路摸爬滚打。2000年，李哥在租住的城中村内，买下房东小产权房五楼、六楼近200平方米的面积，附送顶楼大天台，总价8万元，一家人居住很舒服，天台还能种菜。

　　2000年后，李哥开始做皮具生意，收集皮子的边角料，做配饰、流苏等，生意做得不错，李哥攒了一笔钱，开始真正置业，在城中村不远处，买了一套品牌房企开发的花园社区洋房，一家人从小产权房“转正”到大产权房。

　　腾空后的小产权房用来出租，分租给两家人。李哥发现，小产权房保养好、装修好，出租情况不错，几乎没有空租，且租金比村里其他房源要高。2010年亚运会前，猎德、冼村、林和、杨箕等城中村拆迁改造项目启动，当时租住在这些城中村的人四处分流，分流的人群沿着地铁线租房，白云区的南方医院、同和一带，由于交通方便，地铁可接驳，城中村多且租金便宜，一下子成了分流人群的热门租住地。

　　熟悉小产权房行情的李哥于是打起富贵险中求的主意。2011年，李哥和房东协商，把小产权房整栋买下，整体打包，简单装修，变身为“白领公寓”，配置简单的家具，大门出入使用IC门禁，每个楼层走道装有24小时电脑监控，租期灵活，拎包可入住。如今，单间的月租金已从2010年的250元涨至八九百元，有不少租房者是天河高端写字楼的白领。李哥尝到甜头，下一步计划和朋友一起再购买一栋小产权房，打算改成养老公寓。

　　故事B

　　买小产权房错失最佳买房时机

　　李政，1983年出生于华东地区一个并不富裕的农村，为入职某世界500强企业跳槽到广州，现在珠江新城上班，上有老下有幼，观望好几年，错失购房最佳时机。

　　说起买房的心路历程，李政是一肚子苦水不知道往哪倒。李政2007年年中跳槽来到广州。那一年，广州房价继续走上坡路，突破8000元/平方米大关。

　　2009年3月，广州楼市在经历一年限购后，房价回落。李政开始去看房，先后看过几十个楼盘，从白云区到天河区再到番禺区，但总价在80万元以内的房子少之又少，“看房看得好累”。

　　2012年12月，李政终于出手，自此结束在广州的5年租房生涯，有了一套属于自己的房子。但这套总共花了14万元买来的房子，只是白云区一套小产权房，由村民出地、开发商出钱合建。

　　然而，就在一年后，李政再次在网上以14万元挂售这套小产权房，最后以12万元降价出售。这是为什么？“赌气。”李政坦言，“看到身边的同事刚毕业两年就买房，想着为什么其他人都是人生赢家，为什么我还要住在脏乱差的小产权房里，为什么从小接受的‘三思而后行，冲动酿悲剧’的教育在楼市中行不通呢？如今是三思酿悲剧，2008年差5万元，等等，2009年差10万元、2011年差20万元，越等越穷。”

　　“跟房价斗气，比谁扛得住，我哪有那么多青春和时间等待？”在2013年年底，李政开始积极看房，最终购买了增城新塘某开发商的商品房。

　　“如果有下次，我肯定不会再赌气，肯定在最开始的时候就入市。”如今回头看，李政虽然仍有后悔，但更多的是庆幸：虽然入市晚了一些，但幸好还是入市了。

　　故事C

　　“野鸡中介”坦言肯定有风险

　　小鲁，“90后”，身高一米八、体重180斤的生猛汉子，自称“鲁智深”。职业为“野鸡中介”，没有店铺，没有工装，更无资质，城中村中的“牛皮癣”有他的一份，业务范围广，代理白云区南方医院、太和一带的小产权房，闲时打打杂，比如工地杂工、刷墙、垒砖等。

　　小鲁的故事，充满草根阶层的生猛与艰辛。小鲁在广州已经混了5年，每次，小老乡从老家过来找他，他都会带他们搭地铁到珠江新城这个“城市客厅”坐一坐，看看音乐喷泉，看看灯火辉煌的写字楼，然后带着老乡回到自己租住的城中村，吃十块钱的麻辣烫。对于在广州买房，小鲁是从没想过，因为实在太遥远。代理小产权房，其实也是小鲁众多打杂工种之一而已。

　　小鲁说，他做小产权房的代理生意是老乡介绍的，从老乡那里得知，广州小产权房规模庞大，主要集中在白云、番禺、海珠、萝岗、增城等城郊接合区域。

　　小产权房大多数位于城中村地带，不过也有一些素质不错的。小鲁的手机照片里，有一个“不买走宝”的高档小产权房，位于海珠区，看起来像是不错的小公寓，带高大上的装修，“这个很安全，因为是村里开发的，你和村里签一个长租30年的合同，相当于你是二房东，很抵，不过现在早卖光了，想买都买不到。”

　　小鲁现在代理的小产权房，多数是那些贴在电线杠上、墙上的“牛皮癣”，少量是电梯楼，以楼梯楼居多。小鲁说，这几年小产权房的价格也涨了不少，不过涨价的速度肯定比不上商品房。像白云区大源一带的带电梯小产权房，2008年前后的毛坯价是每平方米1000多元，2012年要3000多元，现在估计要4000多元，有些甚至要5000多元才能买到。很多人买小产权房是因为买不起商品房，用来自住；也有一些人是用来投资出租，大概是一半一半的比例。

　　“你说买小产权房有没有风险，肯定有。”小鲁很诚实地说，“其实最大的风险不是拆迁，是怕碰到那些不讲理的人。我听一个老乡说，有个投资客，买了一个村民的一栋小产权房，后来这个村民死了，村民的小孩不认账。”

　　不过，小鲁说，小产权房这么便宜，承担多一些风险是自然的，“这条数要自己计”。

　　名词解释

　　小产权房

　　所谓小产权房，指的是在农村集体土地上建设，然后向本集体经济组织以外的单位或个人销售的商品住宅。

　　专家

　　小产权房还是不要碰

　　谈锦钊（广州市社科院高级研究员、广州市城市科学研究会副会长）：

　　购买小产权房存在较大的风险，消费者不要贪图便宜购买。在我国，国有土地有偿、有期使用是基本原则，小产权房涉及国家利益，管理上很难放松。小产权房多位于城乡接合部，随着城市的变迁，一旦影响到规划，拆迁在所难免，但因为小产权房的土地使用权归属农民，如果赔偿也是赔偿给农民，购买者的权利得不到保障。

　　租赁合同只有20年受保护

　　王美舟（广东唯杰律师事务所律师）：

　　小产权房在租赁时和普通物业基本一样，但值得注意的是，根据中华人民共和国物权法规定，房屋租赁最多只能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。假如租户签订的合同为30年，那么后面的10年是无效的，但可以通过法律途径拿回这10年已经支付的租金。另外，如果在合同期间遭遇政府拆迁而导致租赁中止，租户虽然可以通过法律途径讨回公道，不过在操作过程中可能会遇上执行难的问题。如果村里盖这栋房子的村民卷资“走佬”，租户要追还也很麻烦。

　　肥妹提提你

　　3

　　招识别小产权房

　　●一看房价——便宜得离谱

　　如果某个项目公开销售的价格明显低于市场价，那可得注意了，因为小产权房没有缴纳土地出让金及相关税费，所以会靠低廉的价格赚取人气。超乎寻常的低价，是小产权房的首要特征。

　　●二看五证——“无证上岗”

　　合法的商品房开发建设必须“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）齐全，小产权房有的可能连一个证都没有。

　　●三看不动产证——律师合同不能取代

　　合法的商品房都有房地产主管机关即房管局发放的不动产证。小产权房往往是由某开发公司、村委会发证，或者根本就没有证，而是以一个长租合同或者律师见证合同来代替。

　　说法

　　网友

　　雪候鸟：小产权房的价格就和你租房付的房租差不多，还不用担心被房东加租、逼迁，自己不想住还可以转租出去收回本。不过要一次性付清房款，还要担心房子是违建被拆，确实会犹豫。但对于不打算买房、只打算租房的人来说，真的有吸引力。

　　易子：我现在住的就是小产权房，去年刚买。我这附近小产权房多的是，去年买20多万元，今年要37万元-40万元，没想到小产权房也水涨船高，买一套自住，住二三十年，租金也差不多。赌不赌看个人心态。我朋友去年炒股亏了三四十万元。我在工业大道北做生意，有时一个月赚5万元，但也试过一个月亏10万元，不敢供楼，见过身边几个朋友断供，怕怕。

　　闲云青烟：我就买了小产权房，住得蛮好，而且整个小区住得满满的，很多当初几万元买，现在两三千元的月租金。但出售的话，卖不了多少钱，只能私底下签协议，比附近的商品房价格低三四倍。不过我是买得早，现在要挑我这种有小区的小产权房也不容易。

　　粉肠：我有一朋友买了城中村原居民的房子，签了合同，还有以后拆迁的补偿，各种可能都写了，公证处公证，不过后来原居民死了，他的儿子不认账，拆迁后一分钱都没补。听说现在公证处不公证这类合同了，即使有律师见证也没有用。

　　小胖：我前一年买的江夏小产权房，复式，20多万元，装修好住了大半年又卖出去，实在是房屋质量太差，墙一钻就碎，裂痕很多，电梯也感觉不安全，我自己做施工行业，小产权房基本没有监管。城中村租金本来就不贵，这套房卖了好久都卖不出去，装修花了十多万元，最后原价卖出去的。