实录:莞惠同城不是梦 探讨园洲房地产崛起路

来源：搜狐焦点网
2013年07月18日09:18
　沙龙背景
　　2011年，政府提出“深莞惠经济圈”建设，而园洲恰恰处于其中心位置，在建设和发展上都起到了中坚力量。目前，园洲已云集着信鸿、半岛、力天、黄金世界、明丰、泰兴等多家房企，产品线也越趋丰富。那么，园洲房地产市场对莞惠同城有着哪些推动作用，园洲自身的核心竞争力体现在哪些方面，未来，园洲在房地产市场方面又有哪些规划和调整？
　　本期地产沙龙，搜狐焦点携手南方日报东莞新闻办事处举办一期《莞惠同城不是梦探讨园洲房地产崛起路》，与东莞品牌房地产企业、代理公司、媒体等资深房地产业内人士，畅谈园洲楼市。
　　沙龙议题
　　1、2011年搜狐焦点已经非常关注园洲片区的发展，曾经也举办过园洲片区主题沙龙。两年后再度着眼于园洲，今时今日的园洲跟过去相比有了怎样的进步，房地产市场特质、各个项目产品设计开发推广等方面发生了何种变化？
　　2、园洲房地产市场发展呈现怎样的特点？与与周边城市相比，园洲的核心竞争力体现在哪些方面？
　　3、目前园洲很多房企将销售目标对准了东莞，但很多人对园洲不甚了解，有哪些行之有效的方法能使大家全面了解园洲，从而产生置业的兴趣？
　　4、在莞惠同城梦上，园洲作为中坚力量做出了哪些推动力量？政府在扶持房地产发展方面给予了怎样的支持？接下来会有哪些利好政策？
　　5、未来，园洲在房地产上作哪些规划和调整？园洲是否会遇到土地发展瓶颈，为什么？
　　沙龙时间：7月18日（周四）下午2：00—5:00
　　沙龙地点：园洲宾馆
　　沙龙议题：莞惠同城不是梦探讨园洲房地产崛起路
　　出席嘉宾：（排名不分先后）
　　广东省宝盈房地产集团有限公司惠州分公司总经理 卢嘉威
　　广东省宝盈房地产集团有限公司惠州分公司营销经理 杨开渠
　　广东省宝盈房地产集团有限公司惠州分公司策划师 谢春辉
　　惠州市建汇地产有限公司营销经理 孙膑
　　粤华龙房地产开发有限公司营销经理 胡香浓
　　粤华龙房地产开发有限公司策划师 陈剑校
　　东莞市力发实业投资有限公司营销总监 洪迎先
　　东莞市力发实业投资有限公司策划师 陈燕国
　　惠州市同展实业有限公司按揭部主管 刘建恩
　　博罗县园洲阳澄实业发展有限公司营销总监 王谷平
　　园洲房管所所长 姚少和
　　园洲房管所副所长 温计胜
　　深圳市天为房地产顾问有限公司市场部总监 罗杰
　　合富辉煌销售经理马珊珊
　　合富辉煌销策划 王东琴
　　南方日报东莞地产事业部总经理 曾德军
　　南方日报东莞地产事业部总经理助理 莫勇
　　南方日报东莞地产事业部经理 何霞林
　　深圳雷曼文化传媒投资有限公司总经理 龙跃江
　　深圳雷曼文化传媒投资有限公司销售副总 王峰
　　搜狐焦点东莞房地产网主编 黄颖
　　搜狐焦点东莞房地产网市场策划主管 孙相宁

你们都是砖家,说了那麽大一堆,就以我们这些想在园洲买房或已在园洲买了房的东莞人或新莞人来说,   价格,入户,学位三项固然重要,但是一个城镇的品位.印像.基础设施同样重要,毕竟对很多人来说在园洲买了房就意味着要在这里住大半辈子,事实是客户从东莞过来还没到园洲就已经塞在石洲大桥上了,好不容易过了桥一路水泥路面坑坑洼洼的能把吃的早餐都给吐出来,整个城镇感觉到处灰头土脸的,运气差了再碰个抢劫的,或是车子撞个在路上到处横行霸道的摩的的,甚麽看房的心情都没了,你们与其在这高谈阔论,不如督请和协助政府一起做好这些事情,让买房的来的舒心,住的开心,  人传人的口碑比任何广告都更能帮你们带来客户

议题一：园洲片区楼市有何优势？
　　【主持人】：尊敬的各位领导大家好，非常感谢大家在百忙之中抽空参加我们的沙龙。
　　2011年，政府提出“深莞惠经济圈”建设，而园洲恰恰处于其中心位置，在建设和发展上都起到了中坚力量。目前，园洲已云集着信鸿、半岛、力天、黄金世界、明丰、泰兴等多家房企，产品线也越趋丰富。那么，园洲房地产市场对莞惠同城有着哪些推动作用，园洲自身的核心竞争力体现在哪些方面，未来，园洲在房地产市场方面又有哪些规划和调整？
　　今天，搜狐焦点携手南方日报东莞新闻办事处举办题为《莞惠同城不是梦 探讨园洲房地产崛起路》的沙龙，与东莞品牌房地产企业、代理公司、媒体等资深房地产业内人士，畅谈园洲楼市。
　　接下来有请温所长讲讲最近这些年来，园洲整体环境有什么新变化？

园洲房管所副所长 温计胜
　　【温计胜】：各位房地产销售经理大家好，这几年园洲在房地产开发非常广，08年之后园洲开发商对园洲情有独钟，新开盘项目也非常多，从05年开始园洲房地产起步，到现在已过了13年，在这短短几年时间园洲从没有房地产开发市场到现在已经有20多家，政府在这方面也给予很大支持，特别在园洲办房地产证的问题，县局这边有一个特别政策，房地产开发我们全力支持，还有办证的时间大大缩短，实行随到随办的政策。
　　【主持人】：谢谢温所长，王总您在园洲多长时间？
　　【王谷平】：我来园洲比较短，3、4月份左右，很多东西不太熟悉，可能也讲不出来太多东西。
  【主持人】：有请华龙中心城胡总给我们谈一谈。
　　【胡香浓】：我来园洲时间也差不多，没有绝对发言权，我们把这种经验的东西留给在园洲这边时间比较长前辈们给我们分享一下他们在这里的一些经验吧。
　　【主持人】：我们把机会让给孙总。

惠州市建汇地产有限公司营销经理 孙膑
　　【孙膑】：今天要感谢搜狐焦点给我们提供这个交流机会。我很早就有这种想法了，只不过因为时间关系一直邀约不在一起。我们在园洲有4个楼盘，我在园洲待了4年，我是看着园洲一步一步走过来的。我讲一下园洲地理位置，园洲地理位置比较特殊，是跟东莞、惠州的交界地方，我们在座很多楼盘做广告的时候都提到桥头堡的位置，桥头堡位置就决定园洲客户群是非常广泛，这几年来我们每个月都会做一个跟踪记录，记录来访、来电的客户的区域、职业、年龄等各方面的资料。
　　统计结果显示，园洲的楼盘在2011年之前园洲本地客户占到一定比例，而随着园洲这一块楼盘总量不断增加，竞争日益激烈，客户群有一定变化，最新的比例大概就是东莞这边的客户占60%左右，通过我们统计数据表明；深圳这一块占10%左右；广州、增城、新塘的客户占20%左右，园洲本地的只有8%左右的比例。我们这边楼盘长期做统计结果就是这样，虽然不一定准确，大家可以作为一个参考，后期我们可以长期进行互动和交流。
　　今天我们想跟大家探讨一下，后期园洲楼盘该如何发推广。通过我们的统计不计算已售的楼盘，目前园洲在售、在建的楼盘都有15、16个，这种体量单纯靠园洲本地客户去消化，肯定有限。我们必须走出去，一起到外围，做推广，可能有一定的作用，否则我们那么大的体量怎么消化，这个问题留给大家探讨，有什么办法去推广？特别通了高速后，深圳到园洲就只有42分钟，交通还是很便利，我们推广应往莞城、深圳、广州市区进发，通过什么有效办法，把这几个地方的客户挖掘到园洲，这是我们讨论重点，我就说到这里，谢谢。
　　【主持人】：谢谢您的分享，下面有请名泽天下的洪迎先先生谈谈。

东莞市力发实业投资有限公司营销总监 洪迎先
　　【洪迎先】：大家下午好，我是洪迎先。我来园洲有一年半的时间，在这段时间里我在营销方面受到沉重打击，不仅是金融风暴，还有营销错位等等综合原因都给我带来一系列的矛盾，我在这里就简单跟大家说说我的经历。
　　我在营销这一块时间比较长，在这里遇到的挫折主要就是因为我们公司在园洲接手了一个比较独特，定位稍微偏高端的项目，就比较难消化一点。在我们来之前曾经有世联地产在卖这个楼盘，在我们来了之后，接下来一年多以来楼盘销售仍然不是特别旺。其中，客户群体是最让人难以把握的一点，客户的来源成交的三年以来的成交客户群体70%以上都是来自东莞，这一点我想可能在其他楼盘可能有存在相同的特点。这些客户主要来自于东莞东江片区一带客户，例如石龙、石排、茶山、石碣、高埗等地，也有来自莞城、东城、南城、寮步的客户。还有来自深圳、广州的客户，特别广州地区附近一个县级地区——增城。我们的楼盘之前成交了6套独栋别墅，单价七千二左右，联排，在东莞这听起来不可思议，但客户看了反响比较好，但下手比较慢，这是我们比较纠结的地方：客户看了喜欢，但成交量不大。而我们现在主要就是销售联排，独栋基本上不做了，主要就是联排才4.5千元/平方米，我们的洋房4.2-3.8千元/平方米徘徊，别墅和洋房基本上没有什么差距。
　　在这里想跟大家沟通一下，该如何把现有的市场炒热？我在园洲的隔壁的石湾镇也做一个别墅楼盘，我觉得那边的消化比在园洲的楼盘要迅速一些，可能因为那边比较更靠近石龙，走路就可以到，不用开车，当时140万-290万就能买独栋别墅，很多走路上来买楼的阿姨，但来这里就不一样了。这是一个很奇特的地方，就是石龙片区。
　　园洲如果得到相关媒体的，例如南方日报的支持，肯定会更好 。当初搜狐焦点给我电话说要举办沙龙时，我很看好，以前有很多沙龙活动，我一般都觉得可能效果不太好，但我认为今天是比较期待，这可以给我们带来比较大的影响力，我也期待今后还有更多的互动，让我们找到更多的话题，找到共鸣，找到前进的方向。
　　在园洲这里就缺乏一个炒作，前天我跟着孙总说到碧桂园十里银滩，我去学习了，我看他们如何炒作的，我全程参与了，我发现他们非常厉害，我们就缺乏媒体这方面的炒作。最近网上报道东莞平均价也过9千，南城过1.2万、1.3万，过两年就很快超过1.5万，而我们在园洲这里买房，他们交首付的钱在我们这里可以买两套，这是非常有说服力的，但他们没有发现，生活不缺少美，而是缺少发现美的眼光。东莞这边的市场，居然有人没有听说过园洲，这是非常让人痛心的，我们可以在媒体这方面，搜狐焦点在日后可以在这方面有多一些的报道，让园洲更加出色，更加出彩，让园洲房地产业发展可以蓬勃起来，让园洲变成一个以生活宜居的著名的小镇，成为真正东莞的后花园，谢谢大家！
　　【主持人】：接下来有请水岸香洲的项目代表给我们谈谈。

广东省宝盈房地产集团有限公司惠州分公司营销经理 杨开渠
　　【杨开渠】：大家所面临的一大难题就是我们项目如何走出园洲。现在园洲市场有50%的东莞客户、广州客户、深圳客户，甚至水岸香洲还有香港客户，但如何让大家知道我们的园洲是价格洼地，这是我们今天坐在这里的目的。
　　目前园洲市场有那么多的货量在这里，大家都在想明天该怎样走，后天该怎样走，这是我们今天坐在这里的目的，也是卢总要求我们过来，跟搜狐焦点的合作，大家相聚在一起做事情的目的。
　　现在园洲消化量非常低，主要就是靠外来人口 满足我们的消化量，如何满足我们的消化量？其实我没有来园洲工作之前也不知道园洲，不知道园洲在哪里，后来来了园洲就知道，其实从东莞市区到园洲就需要30、40分钟左右，只需要东莞市区的房价一半左右的价格就能买到房子了。我们公司在这里推广了这样一种生活方式——“5+2”的生活方式，五天在东莞上班，两天来惠州度假休闲。东莞是否适合生活我们不要否定，但我们希望可以让在东莞打拼小企业主，客户群体在周末，下班休闲之余来到园洲这个宜居的地方，我们就想把园洲打造成在东莞买不到合适的房子的客户会选择来园洲买房这样一个地方。希望水岸香洲可以做到借用搜狐焦点的平台，把水岸香洲以及园洲市场推广出去。

广东省宝盈房地产集团有限公司惠州分公司营销经理 杨开渠
　　【杨开渠】：大家所面临的一大难题就是我们项目如何走出园洲。现在园洲市场有50%的东莞客户、广州客户、深圳客户，甚至水岸香洲还有香港客户，但如何让大家知道我们的园洲是价格洼地，这是我们今天坐在这里的目的。
　　目前园洲市场有那么多的货量在这里，大家都在想明天该怎样走，后天该怎样走，这是我们今天坐在这里的目的，也是卢总要求我们过来，跟搜狐焦点的合作，大家相聚在一起做事情的目的。
　　现在园洲消化量非常低，主要就是靠外来人口 满足我们的消化量，如何满足我们的消化量？其实我没有来园洲工作之前也不知道园洲，不知道园洲在哪里，后来来了园洲就知道，其实从东莞市区到园洲就需要30、40分钟左右，只需要东莞市区的房价一半左右的价格就能买到房子了。我们公司在这里推广了这样一种生活方式——“5+2”的生活方式，五天在东莞上班，两天来惠州度假休闲。东莞是否适合生活我们不要否定，但我们希望可以让在东莞打拼小企业主，客户群体在周末，下班休闲之余来到园洲这个宜居的地方，我们就想把园洲打造成在东莞买不到合适的房子的客户会选择来园洲买房这样一个地方。希望水岸香洲可以做到借用搜狐焦点的平台，把水岸香洲以及园洲市场推广出去。

广东省宝盈房地产集团有限公司惠州分公司总经理 卢嘉威
　　 【卢嘉威】：我补充一下刚才我们经理也说过一些情况，我有一些数据想跟大家分享一下，想用这些数据来说说今天所做的这个沙龙主要目的。
　　在2011年或者2010年之前，从水岸香洲数据来看，园洲以外的客户比重占到90%，园洲本地客户只占到10%。今年开始过完春节之后，水岸香洲的本地客户占有率开始占到30-40%，这说明什么？不是说明我们在园洲有多么好，而是来园洲的人少了，成交量开始下降。现在我们如何提高来访率，有来访率我们才能做高成交率，这就是今天邀请大家来做这个沙龙的主要目的，想把园洲炒一炒，让大家都认识园洲这个地方，加深园洲是一个价格洼地的印象。
　　 水岸香洲的推广开始往东莞城区方向走，不再局限于在园洲周边，这也是市场扩大的需要，我们要争取更多的来访率，无论为了水岸香洲也好，或者为了园洲各个开发商也好，这条路都要去走的，我觉得有必要请大家聚一聚，探讨这个问题。
　　 【主持人】：下面有请罗杰先生谈谈，您对于园洲这一块区域价值如何看待。

【罗杰】：我代表公司感谢搜狐焦点能提供这个交流平台。
　　我们公司在这边也有项目，从目前情况来说，据我们公司的数据统计来看，目前园洲开发量大，供应量也大，这两年统计下来有80多万建筑面积的商品房供应，如果单纯靠园洲本地客来消化，可能五年都消化不了，园洲本地客户也就只有10万到15万左右的消化量，而且竞争很大，很需要石排、石龙等周边城镇的消费者过来的消化。但我对园洲还是比较看好，因为价格比较低，周围的价格都在涨，虽然石排价格也是比较低，但在园洲三千多块钱的房价，在东莞市区，或者整个东莞都找不到的，我觉得针对园洲的价格洼地这一针，我们可以抱团取暖，一起炒热。
　　园洲有那么多的品牌开发商在这里，像信鸿等，我觉得这些开发商不要只把周边作为重点推广。这几年我们做销售代理的经验来看，有一些消费者不仅仅局限于一个区域，不仅仅是就近工作就近买，比附说我自己，在我价格承受力，这种交通便利的地方对我来说也是可以考虑的。杨总她提出的建议很好，我们工作5天在行政中心或者城区的办公楼上班，周末回来，在园洲买一套60平方米的房子也就是三十、四十万，剩下可以买一辆车了。园洲为什么外来客那么多？我觉得这城镇还是比较适应这种环境，这几年园洲政府也做很多工作，五年内在打造一个园洲，再加上中央政府扶持城镇化进程这一块还是做得不错。
　　但是价格为什么没有做起来，客流没有上去也有客观原因，园洲水乡片区环境非常好，特别东江片区这一带，这种资源也越来越少，而且可以开发的情况还是比较乐观。规模上，我觉得很多楼盘像这几年还好，前几年开发商都是十几万比较多，但这些年像信鸿等楼盘还是比较大，而且素质也比较高，所以楼盘增长节点还是比较好，潜质方面，我觉得园洲这个市场，还是比较有发展，我觉得主要是，很多领导说，因为园洲这个镇，很多人不知道，不知道交通便利性，我开车从东莞过来只需要半个小时左右，我感觉交通非常便利，这就是我个人的观点，谢谢大家。

议题二：园洲各个楼盘如何定位？
　　 【主持人】：谢谢罗总，其实说到刚刚大家都有说到园洲客户至少有50%、60%、70%来自于东莞，我相信各个楼盘情况也不一样，我们现在就像把这个问题探讨更加具体一点，各个开发商的项目特点是什么？您准确目标客户群是什么样的，比如说别墅盘肯定不是针对东莞普通白领阶层了，像其他一些普通洋房的项目，针对客户群又是什么样？先请王总说说吧。
　　 【王谷平】：园洲花园一直以来在园洲都算是比较高端的，就洋房来讲，其定价跟市场相比这也是最高。当然像客户群跟大家刚刚所说也差不多，还是以东莞这边为主，至于园洲花园这个项目，我们早期都是以大户型为主，但现在剩下这个都是刚需，所以吸引了一部分刚需客过来购买，讨一个户口入户，或者是为了让小孩进公校读书，像这种情况比较多。园洲的地理位置也还行，我们这一段时间都有客户从广州增城、新塘过来，这部分客户我们还在挖掘当中。
　　 【主持人】：胡经理呢？

粤华龙房地产开发有限公司营销经理 胡香浓
　　 【胡香浓】：我首先介绍自己，我是胡香浓，我介绍一下我们这个项目，华龙中心城是园洲首个城市综合体，规模是30万㎡，除了集中商业，还有写字楼，还有酒店，会有高层住宅，这个项目目前我觉得在园洲还是有一定的地段优势、资源优势的。我们客户群如何？客户群首先是我们锁定一些周边区域的小的企业主，甚至包括一些个体户，因为有一定的优势在这里。工厂中高层管理人员，这也是我们的客户群体；还有企事业单位的公务员，老师，银行工作人员这些都是我们的客户群。
　　 【主持人】：谢谢胡经理，接下来有请水岸香洲的杨总谈谈。
　　 【杨开渠】：水岸香洲在整个园洲是公认的，楼盘户型跟品质都是很好，但每个楼盘都有每个楼盘的优点，我觉得今天我们其实在这里目的是想，不是说每个楼盘有多么好，而是想如何把园洲每一个楼盘推广出去，我们集中优点是什么。不仅是我们，刚刚听胡经理也讲了，他们客户群体锁定在小企业主，我们也一样，大客户群体都是私营小企业主，以及公司的中高层，占比例最大就是小企业主，年龄阶段在35-45岁左右，事业刚刚有起步，为什么选择园洲买房，他们在这里买房最主要目的就是可以入户读公校，这是我们的推广优点。我们可以做到入户读公校，帮所有来东莞创业的新莞人帮他们解决后顾之忧，这是我们以后推广的大方向，我们要从帮能助他们解决入户、入读公校等问题这一方面入手来推广园洲的楼盘。
　　 【主持人】：接下来有请孙总谈谈。
　　 【孙膑】：刚才大家几个楼盘的负责人都讲到了，客户群，洋房这一块的，就园洲而言，基本上是相通，我们现在主要探讨的是如何走出去，然后如何把客户引进来。园洲几个比较突出的优势就是价格，还有就是可以读公立学校，落户。这几个优势在东莞，在深圳，在广州这些客户群来讲，对他们是有一定的吸引力，但还不够，我个人来讲觉得还不够，这可能要靠政府这边努力，要加强我们的基础设施，休闲设施方面的建设。
　　当然我们也看到了最近政府都在建公园，都在做基础休闲场所，这些工作非常好，对我们后期把客户引进来，也是非常大的优势。在座同行们，我们要给外围客户，比如说莞城，深圳，甚至广州这边客户群一个非常充足的理由，为什么来园洲，园洲有什么东西吸引我，这才是关键。我一直在思考这个问题，如何可以有效地把这些外围的客户吸引到园洲来，置业也好，投资也好。但是这需要一个理由，而且这个理由要非常充分，这是我们今天要探讨的问题。包括最近一段时间，我们也在和很多媒体朋友在互动，大家都在探讨这个问题，用什么理由让客户过来的问题，让他们过来心甘情愿，而不是我们求他过来，而是他想到园洲，自然而然地来买房，这是我们非常关心的问题。
　　举一个例子，前一天我们在东莞跟一个礼仪公司的朋友沟通，他提到一个很简单的案例，但这个例子我感觉非常好。他说：我可以把东莞城区一些少儿比赛的场地设在园洲，如果少儿才艺比赛，像钢琴比赛地点设立在园洲，家长自然而然就过来了，就给园洲带来销售机会了。我感觉这种方法还是可行的，，这是大家可以在后面探讨的时候，可以从这些方面探讨一些比较细节，说一些可以执行的东西，这样比较实际一点。

议题三：园洲楼市如何走出去？
　　 【主持人】：说到如何把客户吸引到园洲来，给他们一个置业理由，这确实是大家都在思考的问题，我知道雷曼的龙总，在增城有操盘的经验，请您分享。

深圳雷曼文化传媒投资有限公司总经理 龙跃江
　　 【龙跃江】：首先非常感谢搜狐焦点提供这个机会，今天有机会认识园洲那么多地产商的朋友，搜狐焦点创造这个平台，让我们有机会第一次来园洲认识地产商的朋友。我今天想讲两个案例，一个药方。
　　两个案例都是2007年我在南方都市报主管地产部时所操作的，一个是花都的案例，一个是增城新塘的案例。
　　 花都，大家知道，当时有一个超大型楼盘，美林湖国际社区，土地是在清远市，但大门开在花都，所以如果大门开在清远市，广州人就不会买房，或者买的人就少了，土地在清远市，但大门开在花都的山前大道，两万亩的地做旅游休闲地产。2007年1月美林湖的董事长从加拿大过来，我们两个人见面，跟他讨论一个问题，花都山前大道一带有几十个楼盘，加上花都自身的楼盘，而花都做旅游休闲地产2万亩的体量，产品能卖到多高的价格？当时的花都房价是在怎样的一个水平？联体别墅7000元/平方米带装修，独栋别墅有9000元/平方米带装修。美林湖国际社区第一期推盘定价1.2万元/平方米，销售很差，想往上卖都很难。
　　 当时我们在交流在花都该如何推广的时候遇到两大难题，一个价格问题，一个就是推盘总量太大，没有办法完成销售。首先价格花都为什么卖不起来，2007年深圳香蜜湖一号洋房已经卖到七万一个平方米，兰溪谷已经卖到四万一个平方米，波托菲诺联体别墅15万一个平方米，还有在是富春东方的，后来转给万科的天琴湾，以前卖到20万一个平方米都卖光，为什么花都卖不起来，深圳可以卖起来了，我说原因很简单，因为你们不会找话题。
　　 深圳为什么卖得起这样的价格？因为深圳的定位是深圳是深圳的深圳，广东的深圳，中国的深圳，香港的深圳，亚太的深圳，世界的深圳。而花都的定位是广州的城市后花园，仅仅这一个定位就差很多了。我就说我们做一个策划，但是你这些楼盘可以参与进行联动，但联动过程当中，我们引进政府来支持，政府谁去谈，我说我去谈，因为我以媒体身份，我跟花都区位宣传部接触，然后跟国土局接触了，然后跟通过花都区位宣传部和国土局推动了跟区长和区位书记见面，我说我给你做一个花都城市发展论坛。
　　 2007年4月21日我们做了花都城市发展论坛，给花都进行重新定位，给花都制造媒体传播的话题。没有话题传播是无效的传播，我就不讲了花都制造怎样的话题，因为花都我们的做法跟园洲没有可比性。
　　 因为花都区位区政府非常重视，我们给花都做了重新定位，与空港经济区形成产业结构的南沙不一样，花都就是以现代服务业为主，所以我们给他们定位，花都是什么花都，什么定位？这不是广州后花园，而是广州的花都、广东的花都，跟深圳有一个类比。
　　 论坛之后连续36天的媒体联动，之后美林湖国际社区房子卖价直接拉到1.8万元/平方米，两个月都不到，就1.8万元/平方米了，再也找不到7000元/平方米联体别墅，9000元/平方米的独栋别墅，所有售价都上涨了。
　　 增城新塘的案例，新塘当时有十几个楼盘，有翡翠绿洲，碧桂园凤凰城，新世界地产在增城项目，金地在增城项目，以他们几个为带头，我们串联十几个楼盘，最后加入我们联动的有7个楼盘。我跟香江地产的人说，你是否愿意跟我对赌？他说怎么赌，我说你把翡翠绿洲这一期要开盘要卖到多少销售额？他测算了6个亿，我说我运用多媒体给你炒作，我帮你卖到10个亿，你要给我按照广告盘面3%的对股，结果是什么？年底我总共花了1600万的报纸版面，我得到了他将近2750多万，因为他卖了9个亿。
　　 新塘房子主要卖给广州客户，但楼盘又是在增城市，所以在广州人的心目当中，长期有一个疑虑，增城是郊区，甚至连郊区都谈不上，这是外地。碧桂园凤凰城也好，新世界也好，金地地产在这里也好，在这里都是面对同一个状况，怎么如何把它卖给广州人？而且07年年初均价也就是四千多块钱一平方米，这跟碧桂园策略有关系，因为体量很大所以反当地的价格拉低了，同地段很多楼盘，建筑的品位不错，就档次起得低，但因为一个是郊区，广州人心理感觉距离很远，还有碧桂园凤凰城的体量很大，价格卖不起来，我自己在翡翠绿洲买了两套房，是以很低的价格买的，这个时候如何让广州人抹平心理上的距离？
　　 我们做了一场名叫“东游记”的活动，我们选拔广州本地居民，夫妻俩或一家三口、四口，让地产商出钱，让他们来这里度过周末，让广州本地人看今天意义上的“东城”不是郊区，然后请他们写的文章跟我们记者文章发布出去。我们策划人员写的文章都是同一个主题，因为交通发展，实际上新塘离广州就是半个小时的车程，如果不塞车20分钟左右，地铁很快就开通了，而且城市主干道的快速干线已经在施工了，所以去那个地方更多是消除广州人的心里面上以前的历史留下的距离。
　　 黄婆卖瓜做不到，我们要让广州人自己讲增城的好处，这个活动从3月份策划，4月份启动，5、6、7、8月份进入高潮，9月份翡翠绿洲卖了将近10个亿，以前计划只能买6个亿的楼盘现在卖了10个亿，但是他也遵守了诺言，没有算细帐，我其实只花1600万的广告版面，报纸版面，按道理他只要付给我1600万，但还是遵守我们的约定，付我2750多万了，因为我们说好了3%，我帮你炒起来，这就是当时我们所做的东游记。
　　 园洲是否具备制造话题的可能，这个问题没有调查研究清楚，我没有办法发言，这个问题不讨论，但我觉得人只要愿意创造，因为做房地产和做媒体有共同的地方，可以无中生有，想象力，创造力是必须，如果没有这个就不要做房地产，房地产是最会制造话题的。这个问题我们如果有意向大家可以一起合作，我们可以创作这个话题。
　　 我提出一个建议，在同一个板块开发的地产商，一定不要把自己看成竞争关系，而是竞争中的合作关系，做板块联动。媒体也不要看成竞争关系，这是竞争中的合作关系，在泛媒体时代，没有一家媒体可以做到包打天下，这是板块的联动，竞争合作关系，一个是多媒体联动，竞争合作关系，是这样一种，我们尽最大努力做立体无缝传播，创作群众运动。这样园洲就会有机会了，刚才听了几位老总在讲，30%、50%也好，里面购买业主是东莞人，一部分广州人，一部分增城人，一部分深圳人。我坦率的讲，东莞也好，广州也好，深圳也好，只要我愿意，我都能发动一场媒体联动，因为从2001年开始我在深圳频繁发动媒体联动，而且做的案子非常多，我刚才讲仅仅是做过案例当中的其中两个。我想我们往这个方向走，说不定为园洲赢得比较大的机会，我就说到这里，谢谢。

【主持人】：谢谢龙总，我们所有领导，嘉宾都说了一些园洲一些优势，但我们如何把整体优势整合起来，在座各位是否有一些想法？或者说面对东莞的客户，东莞本地的媒体可以在东莞的受众群内可以做一些什么，把园洲的形象在东莞的受众群当中树立起来。

搜狐焦点东莞房地产网主编 黄颖
　　 【黄颖】：谢谢各位来参加这个沙龙，作为网络媒体，我也想用网络媒体的特有方式谈谈园洲现在地产情况，我昨天特意从搜狐焦点的论坛里面摘录了一些网友的评论：
　　 以下为第一条：“昨天跟搜狐去看楼28分钟就从南城到园洲了，很快。”大家计算时间有所不同，但其实我们所用的时间大概就是半个小时不到甚至40分钟以内，但园洲一直给大家一种错觉，感觉这是在惠州，惠州就是在很遥远的地方。切身体验过后的网友会有一种不一样的感受。
　　 第二条：”如果买园洲房子能解决小孩上学问题也很不错。“这是有关我们能提供公立学位的问题。
　　 第三条：”我家就在石龙，星期天去惠州的园洲看房子，一河之隔房价就相差一倍，一路上都是粤S的车子。他也说现场人很多，洋房才卖4500元“。这是我们接触到的对园洲有一定认识的网友，他们比较认可园洲，也非常认可这个地块的竞争力，最大问题也是刚刚我们洪总所说的，我们缺乏发现的眼光，还有水岸香洲的杨总也提到，我们需要把园洲各个楼盘的集中的优势推广开来。
　　 但是问题就是，现在绝大部分人对园洲没有一个很好的认识，其实我觉得在座刚刚提到，基本说有一个共识就是我们需要把园洲的优势推广开去，但为什么到现在这个效果不太明显？可能会有一些开发商会认为如果我在宣传上有一些比较大的投入的话，其实会对我整体的成本会有一个影响，我整体成本会提高。在园洲一个客户对价格比较敏感的地方，可能100、200块钱价格差距对他的购买结果都有影响，对最终选择都有影响。
　　 我们开发商从这个角度来看会对我们的宣传和投入有所顾忌，规避，今天我讲的重点也是希望我们的开发商能更加紧密抱团合作，把园洲作为整体，把我们的优势推广出去，推销出去。
　　 目前我们在本地客户上大家会有在价格上的争抢，但想象一下如果我们是抱团，大家非常团结，合力把整个区块的优势推广开来，把园洲楼盘的3大优势，价位，入户，学位从开拓用户群入手我们做出有利的推介，开拓需求，创造需求，不再是相互争抢本地客源，而是让整个园洲片区跟莞城，跟广州，深圳其他片区做一个争夺，我们的客源会大大的拓展，我们把这个片区做大，肯定会取得一个比较理想的成果。
　　 园洲各大开发商不仅是竞争伙伴更是战略伙伴，对于园洲片区发展和未来升值，应该起到一个很大的合力推动作用。
　　 各家企业如果能够经常举办一些联谊会，包括跟我们的政府部门大家都有一些更多的探讨，如何能够把园洲片区建设好，政府在一些大的配套实施上面做一些牵头，开发商可能在一些小的商业配套，社区服务我们可以更多做一些互通有无，做一些协同，共同打造宜居的片区，相信我们园洲一定会有非常大的竞争力跟赢得外地的一些客户群体。

最后一点，我们搜狐焦点包括今天南方日报作为媒体的话，也非常希望可以跟大家一起精诚合作，共同探讨如何一起把这个片区打造好，推广开来。
　　 【主持人】：对。我们肯定要把这个片区推广出去，但我们需要用什么推广方法把他推广出去，孙总有什么想法？
　　 【孙膑】：刚才已经说了一个案例了，这也是跟同事互动的碰撞出来一个火花，大家探讨出来举办少儿的钢琴比赛，才艺比赛之类，把东莞少儿比赛，才艺比赛比赛地点安排在园洲，哪个楼盘等等，家长就会自然而然就过来园洲，这是非常有效的办法。
　　 【主持人】：这种活动搜狐焦点之前曾经帮一个楼盘做过效果确实不错，当天就有成交的。
　　 【孙膑】：对，这也是在座各位就是说要深入探讨执行细节方面的东西，必须是可行，不能是停留在口头上的东西，比较广泛的东西是不行的。我们探讨目的就是说要提出可执行的方法对大家都有好处，有一个差异的。
　　 刚才黄主编也讲得非常好，园洲这些楼盘包括龙总也讲到，园洲楼盘不能把它在目前至少在现阶段不能看作相互之间有竞争，只能在竞争中要有合作，一定要有这种大局的观念，否则园洲就是一盘散沙，一旦出现这个局面就只有打价格战，一旦出现价格战对所有楼盘都不是福利。
　　既然这个体量大家也有共同的认识，园洲的楼盘体量很大；销量我们统计，每年全园洲的消化量大概就是12万平方米左右，每个月大概就是100套左右的量，100套的量平摊大各个楼盘也就是只有7、8套。这个量是几年统计出来的结果，我们如何把这个量往上涨，就靠所有楼盘一起抱团走出去，把园洲没有挖掘出来的优点集中起来，通过大家的智慧一起发现出来，总结，龙总也讲了我还是很认同要有一个话题，必须要有一个话题把园洲抬出来，像我们楼盘这样，会编故事，一定要给园洲编一个很好很好的故事出来，让外来客户非常自然而然来园洲置业。
　　我们必须要有这个引导，否则我们没有理由了，这一块看大家能否再想想有什么更好的方法，我这边就到这里谢谢大家！
　　 【主持人】：谢谢孙总。我们的洪总，之前是否有这方面的经验，在东莞客户当中推广的一些经验呢？
　　 【洪迎先】：以前做过很多，我们一起做过钢琴音乐会，红酒品鉴会，名车鉴赏会还有各类，还有高考状元分享会，家长分享会，还有名校同学会等等很多。
　　 龙总说得我必须认同，这也在我们营销工作当中体现了很大的力度，事件营销是非常好，这是一个有话题，有故事情节的营销，才能让园洲更好走出去，走向东莞，走向深圳，走向广州。园洲楼盘越来越多，在明年这个时候会达到22个楼盘左右在同时销售，这样一来我们压力可想而知。
　　 我天天来这里2、3次，我开车速度比较快，一般就是30-35分钟，我经常住东莞南城，偶尔也住万江，我经常这样来回跑我不觉得东莞和园洲有多远，偶尔不经意地跟朋友说我在园洲上班住在东莞，大家都说天天跑很辛苦。中国人都有这个习惯，大家在这个城市生活久了，稍微远一点他就觉得隔了十万八千里，一旦跨城，心理距离就更大了。
　　 另外，在价格这一块，我就提到了在东莞南城首付款就可以在这里买一套房子，而且那边的贷款政策比这边严很厉。政府配套方面，刚才我想提一下，我觉得园洲道路升级，园洲主干道景观配置方面不够。
　　我们在东莞举办过名车鉴赏会、高考状元分享会、同学会，还有天天带客户，从东莞用大巴拉去看房，我觉得这样做也很好，各个楼盘在一起，联合起来我们费用没有那么高，营销成本很低，效果很明显。也建议各个楼盘负责人，我们的广告成本这方面的费用多一点投放到我们的附近的周围城镇去，东莞莞城多做一些广告投放，还有在网站上发表一些像搜狐焦点这些地方平台投放一些自己的广告，还是可行性比较好的。
　　而且还有一个建议就是多设立东莞营销电话，打广告的时候不用用区号了，直接就电话了就可以，这样可以拉近距离感。0769开头就是亲切，我觉得直接打东莞区号营销，这样会好一点，总之，大家今后多一点在一起，互动，我们也有竞争的，但我觉得更重要是需要合作。
　　 【主持人】：合富两位同事也是从东莞过来，您对于这方面的策划有什么建议吗？

合富辉煌策划师 王东琴
　　【王东琴】：我想说几点，园洲跟东莞的区域位置，在历史上园洲跟东莞本身不分家，历史上有第六区的称号，其实还有我们的石排，园洲，本身是东莞一部分，到近期才分离出去，这是第一个。
　　第二个园洲的区位优势非常好，是水乡，我们还有重点是背靠罗浮山很近，去罗浮山都要经过园洲。
　　第三个，区域最大优势就是我们的纺织业，在这个区域曾经有一个时装城、时装镇的称号，我们联合纺织学会，联合石排，石龙，茶山等把整个商会联合起来，对于整个推盘是很有帮助的。
　　交通，刚刚前面所说的高速通车之后，联通了东莞、增城，东莞到园洲也就是40分钟，到增城也就是半个小时就到了，深圳也一样，不用一个小时，我们交通非常有影响力，是占据整个区域，珠三角交通枢纽，我们的交通也好，配套也好都是比较有影响力的，只是我们目前来说，园洲区域没有把我们的优势给释放出去，市场对于我们的区域不是特别了解，所以我们接下来一个重点就是说想通过我们的网络及媒体，把我们整个区域优势给释放出去，包括商贸、交通、客群、地理优势、价格、入户，把这些信号释放出去，对我们区域楼盘都有一个很大的带动，谢谢。
　　 【主持人】：谢谢其实刚刚听了王东琴美女发言，我们发现园洲还是有很多东西可以做，比如说我们靠着罗浮山，我们可以像龙总所说的东游记，我们可以把东莞人组织到罗浮山做旅游、自驾，组织一场声势浩大的运动。甚至利用商会的资源，把时装，商贸镇的概念都炒起来，我看到王总在这里频频点头，您应该有很多想法吧。

博罗县园洲阳澄实业发展有限公司营销总监 王谷平
　　 【王谷平】：我在想骑自行车到罗浮山这个策划……
　　 【主持人】：这是专业人员可以做到的，他只是帮我们造势，把人的眼光吸引到这边来。
　　 另一方面，不知道开发商是否可以一起联合起来跟政府联动一下，我们还有来自党报的媒体也可以帮我们呼吁一下政府的参与？
　　 【龙跃江】：现在想从技术上给大家做一个交流，因为我们也知道，举一个例子，比如我在深圳，广州看到房地产名字在南昌等很多城市都看得见，在贵阳也可以看得见，我们处于营销过渡的时代，我们也可以说处于传播过剩的时代，泛媒体时代。刚才听了在座朋友们讲的一些信息，我感觉到从技术上来处理，园洲的话题其实不难，真正需要有价值的话题不是凭空捏造，而是实实在在就存在，只是我们用什么表达方式，我们用什么表达到位，传播到位的问题。传播是房地产营销非常重要的一个环节。比如我们说园洲的价格是有优势，比如我们讲园洲有入户和入学的优势，比如我们讲他实际上只是一个心理上的距离，他们跟实际要求，我们想争取到的客户的实际居住地的距离不远，只是心理距离比较远。
　　 而且东莞地理位置非常特殊，这是中国真正做到城乡一体化的城市，以前理解就是讲城是什么，城就是今天的东莞市区，东城，南城，莞城，万江，但东莞不是这样一个城市格局，东莞是城邦国家，是多个城邦国家构成的东莞，东莞是城乡一体化的城市，我们很多客户来源不一定是莞城，南城，实际上周边这些镇街，镇区有相当多，有经济实力的人，他们是可以成为我们的销售对象的。
　　广东东莞民间很富，我们不要忽略，不仅仅是东莞城区有购买力，其实周边的镇有很多的购买力。如何吸引到这些购买力，无非就是我们如何向他们表达问题。从技术上来讲我们制造话题，发现的话题。我们能够制造的话题，其实难度不大，从表达传播到位来讲，我们只需要一个态度，愿意跟大家坐在一起研究，讨论问题。我们要把园洲这个板块做好难度不大，因为本身今天我们在做两大板块，发展商板块，媒体板块，这已经具备一个联合的力量，其实不仅仅是这种，我们就讲这是一个合作时代，单打独斗其实是几败具伤，园洲这个板块我建议地产商合作，共谋机会。
　　 【主持人】：龙总，对我们园洲这一块开发商如何联合起来一起炒作这个片区有什么建议？
　　 【龙跃江】：两个方面：一个可用的话题，有时候不需要营造，能从现有的素材去挖掘。刚才合富也讲很多素材，还有我听发展商零零星星讲的素材，仅仅从这些素材提取就足够了。只是一个表达到位和传播到位问题，真正我们可以承担一个方面工作就是如何让传播表达到位。发展商现在要做的是什么？我建议大家一定要心平气和讨论问题，走向联动。只要有这种心态传播的问题，因为房地产能不能卖好这是综合因素，从媒体来讲可能就是一个环节，我们能否把一个环节解决好其实这个问题占60%的权重。
　　 【主持人】：对几家联动卖房，之前有没有过先例？
　　 【龙跃江】：我从2001年开始做很多例子，甚至把他们两个打得死去活来的对手，都拉在一个报纸板块上做广告，2001年，我学会利用朋友的力量，我团结广播，电视，网站做立体无缝传播，我在深圳做过一个案例，我请两个竞争对手——招商地产和万科地产，绑架在同一个宣传版面来，在同一个报纸版面上两大对手在竞争。招商地产讲，蛇口是最适合人类生活的地方；万科在同一个报纸版面讲，到东部来，这里才有真正的。这表达了什么？两个企业同时在同一个报纸版面上对骂，这是是我干出来的。我跟当时招商的朱文凯，万科是高健，我跟招商，跟万科谈，你们两家企业在同一个报纸版面上做广告行不行？这本身就是一个新闻事件。朱文凯和高健一听可以，于是就做了，一做连续几个画面，本身就变成话题，很多媒体支持我们，他们在媒体里面发表言论，讨论什么？怎么招商跟万科在报纸上对骂，这边讲蛇口是最适合人类生活的地方，报纸这边讲到东部来这边才有真正的就是在骂招商，你们那边的环境没有我们这边好。
　　 【主持人】：园洲开发商是想以联手合作的形象走出去的。
　　 【龙跃江】：这里有合有分，合我们怎么做，多家媒体团结，共同创造一个公共传播行动，我们做一个养鸡工程，我们先把园洲这鸡养肥，然后我们再谈怎么分，我觉得这个要求不过分，让几个媒体创作公共传播方法，然后地产商独立自主依附于这个平台，自己有个性化的表达，然后大项目小项目都可以参与这种游戏。
　　园洲起来了，应该是除了你楼盘品质太差，除了这个以外，我相信一定是可以的，我现在可以提供就是一种建议，因为有了意向，有兴趣我们就可以心平气和讨论，我们还有时间冲刺下半年。

　议题四：开发商如何联手园洲片区？
　　 【主持人】：园洲现在项目负责人也在这里，大家对共同联手，走出去这样有没有，目前有没有一些打算？
　　 【罗杰】：综合各位领导和各位同行媒体的意见，我个人观点就是要从研究这个片区要炒作起来其实有两个点，一个就是我觉得回到这边来说，如果把这几十万的建筑面积的商品房，在短期或者1、2年内消化掉，必须要做到有几个方面来做。
　　我们做营销首先由面到点做，面就是需要政府牵头把园洲这个片区炒热，如何炒热，东莞很多镇区就有这种案例。比如说桥头的荷花节、中堂的龙舟节、东坑的卖身节等每年都会搞，包括很多城市，像广州深圳很多人知道，首先政府牵头做，把这个片区炒热，炒热像举办一些节目都做得很好，政府牵头在经贸，房地产都在背后支持。
　　 开发商还要联合起来做到一个点，比如说这个片区炒热之后连续下来就是开发商联合做一个点去营销，制造一些事件营销，我们需要连贯性做，这个可能性还是可以。
　　 目前园洲也比较多开发商进驻，也有十几个楼盘，将来还有20多个楼盘，我个人观点，开发商可以联合跟政府谈，去做，举行在园洲一些传统节日可以炒作，像卖身节等传统的节日，这个片区炒热，然后开发商从点到面去做，我觉得园洲还是可以做一些名堂起来，现在价格那么低，相当于周边的一半，从园洲这几年发展情况来说，这是非常有可能的。
　　 【主持人】：不知道请园洲政府帮忙炒作，这个可能性有多大？
　　 【龙跃江】：因为我跟政府合作太多了，有政府的介入，政府本身是最大的受益者，当时花都的发展商跟政府谈，尤其是当时有开发商的发言得罪了政府，他在北京两会上的发言让政府官员感觉不爽，当时跟政府沟通难度非常大，做这个城市发展论坛难度非常大。
　　我为什么先找宣传部，我先跟他们讲道理，政府成为最大赢家，后来我们跟他们见面，沟通，为什么政府会成为最大赢家？同一个道理，这里面有两个方面，一个发展商跟政府的关系，其实还是比较亲密。另外一个，作为媒体，我们是有机会跟政府交流的，我们是可以帮助的跟园洲党委政府讨论问题，可以希望政府来出面，参与我们做一个比较大的活动，是有这个机会。
　　 【主持人】：在座开发商如何看待？
　　 【王谷平】：实际上这边如果真正政府可以出头，我相信各家开发商都会愿意一起，因为毕竟都是大家有益的。
　　 【主持人】：这方面我觉得南方日报可能会更有优势一点。
　　 【龙跃江】：只要愿意都有优势，媒体跟党委谈是有优势的。比如说搜狐，南方日报，或者我们几家联合，我们拜访一下这边的党委和政府，讨论一下问题，是有机会的。我们把政府当做客户来做这是可以的吧。
　　 【主持人】：孙总如何看待。
　　 【孙膑】：我觉得像龙总所说的优势大一点，开发商之类，如果单独找政府可能有一些方面可能不太好处理，我觉得还是希望搜狐焦点，包括龙总这边看能否在以后可以给我们出一些比较好的思路，跟政府这一块以什么面貌跟政府洽谈，沟通，把园洲整体做上去。
　　还有一个我个人建议，后期我们在座这些楼盘，必须团结起来，团结起来都出去可能比较有效的方式，刚才龙总还有几位老总都谈到需要抱团，抱团还需要借助话题营销，事件营销，这样才有轰动效应，才有群体性的影响，这一块需要借助媒体这一块的力量全程的参与和到位的报道，我非常认同龙总的观念。
　　话题出来，没有有效的传播媒介，或者传播不到位这也是没有用的，没有实质影响，只是停留在话题上，没有让更多人知道，我们重点就是说如何把客户挖过来，具体的方法，我在这里建议，我们后面这些开发商可以联合起来，到东莞，到深圳，到广州一步一步来，集体亮相，找一个适合的时间或者适合的场合，或者说一个事件方面集体亮相，让东莞，深圳，广州这些人知道园洲，让他们了解，为什么讲这个？
　　我之前主要就是在惠州那边，惠州的房地产我也是从无到有，看着它们发展到来，2004年之前基本上也是处于3、4千块钱的水平，惠州最大的开发商，比较有名就是东吴花园，去深圳第一次做推广的时候也是碰到目前园洲碰到的情况，深圳做房展会的时候，很多深圳客户不知道惠州在哪里，认为惠州不知道在哪里，相当于我们去东莞推广的时候，东莞客户不知道园洲在哪里，2004年惠州做房展会也是出现这个瓶颈，他们第一年是很失败，别人有信心，问多少钱，四千块钱，很有信心，但在惠州，不知道在哪里。后来他秋季去参加，就联合光耀集团等3、4家企业去推广，然后把地图印好，深圳各个区到惠州的路线全部印好，多少分钟多长距离都印好，然后组织有意向的客户当前就拉去惠州，通过这样一波一波的介绍，让深圳人彻底了解惠州，06、07年就是爆炸式的增长期，从三千六就上涨到五千，六千的水平，园洲有出现这个瓶颈，外围的客户，稍微离园洲远一点的客户就不知道，不认识园洲，我们也可以采取这种方式，我们虽然知道，在座各位都知道，南城，东城离这里就38公里，走高速就是30、40分钟，我们知道没有用，我们要让客户知道，后面我们需要做一些细致工作，让客户知道。
　　 【主持人】：谢谢，孙总讲很实际，如何让客户知道园洲这一带，杨总这边有什么看法？
　　 【杨开渠】：刚才大家都在提我们做一个事件营销，让大家知道园洲，其实也是，我们现在想走出去，第一个就是要让大家知道，园洲在哪里，人家为什么来园洲购房？也提到事件营销，刚刚有提到比如说我们的摄影大赛，或者说骑自行车去罗浮山，这些东西之前都有做，但为什么做这些东西的时候最后没有可持续性的影响，这是单个做，跟大家集体做的区别，园洲背靠罗浮山，靠东江，我们如何让大家认识园洲这是最重要，我们做活动一定要做有可持续，要引起大家的关注度的。
　　最后，我想呼吁一下在座每一位开发商，我们不要打价格战，我们要想办法走出去，跳跃到四千，五千，六千，我们不要再走以前老路子，这路子我走的两年，非常辛苦。作为一位职业人，我们存在的价值就是为老板谋取最大的利益，我们不要打价格战，我们要想办法往上走，搜狐焦点提供了这个平台，我们要往上走。
　　 【主持人】：我们一定会联手把这个蛋糕做大的。我们如何共同把园洲房地产市场，这个蛋糕共同做大，不是像以前打价格战。

南方日报东莞地产事业部总经理 曾德军
　　 【曾德军】：我今天下午主要过来学习，之前来过园洲，但不是很熟悉，听那么多，我有两点感受。
　　第一，园洲这个地方，刚刚龙总拿跟花都，增城类比，东莞有一些板块也可以做类比，比如说塘厦，樟木头，常平这边，这边的开发商就打一个概念，深圳北，紧挨着东莞东城的寮步这边，又打一个概念叫东城东，我说的意思就是说，我们这边在东莞的北部能否也抛出一个概念出来。今天下午大家讲事件营销，讲话题，炒作，首先最基本元素是一个概念，如果你没有一个概念，没有一个可以把园洲跟东莞市民把心理距离拉近，消除掉的话，可能做起来有很多工作就会事倍功半的感觉，我想说的是能否抛一个像东莞北之类的概念，就抛砖引玉。
　　第二，具体到营销方式，其实有一些品牌他们的做法也是值得大家去批判，借鉴。比如说东莞这边像塘厦这边的中信项目叫中信观澜凯旋城，他们所有活动都在深圳做，他们定位为自主客户，不仅仅是投资，他们跟东莞一些楼盘不一样，他们做张靓颖在深圳演唱会，包括楼巴，还有配套一些自身学校的学位，这是一个案例。
　　还有像碧桂园的做法，他们就不搞大活动，专门集售货员去扫街，他们卖得更好，我们需要持续的影响力，大中小还要推进，既需要事件营销，还需要落地生根型的，这样效果会更好，我做媒体，我从媒体角度看地产不太专业，就说一些比较概念性的东西吧。
　　具体的话，其实我想刚刚孙总不是讲到有一个房展会，东莞自己想搞房展会，在本地楼盘的房展会已经流产了，园洲能否联合石湾几个镇区搞房展会，会不会有成功可能性呢？
　　谢谢大家。
　　 【主持人】：黄主编有话要补充。
　　 【黄颖】：想补充两点，搜狐焦点一直很关注园洲片区的发展，其实我们在两年前也是在今天这个地方也举办过我们的园洲片区的沙龙，但今天各位开发商面对困扰还是这个话题，太少人认识到园洲，太少人知道园洲优势，刚才我们也谈到，杨总呼吁我们不要价格战，呼吁要围绕我们的事件营销做一些更多实质性的行动，其实我建议是园洲优势已经很明显了，就是价格优势，入户，包括学位，我觉得围绕这三点把园洲推广出去，让东莞深圳广州的客户都了解，我觉得这推动作用应该很大。
　　第二点我想补充的一点是我觉得今天最大收获就是各位开发商都有一个很明确共识，我们一定站在一起，忽略竞争关系，更多着眼于我们战略伙伴，共同把园洲片区推广出去。既然大家都说了很多，也是很有意愿把这些事情细化，能否做一个倡议的，希望大家能够具体，约一个时间，下来大家看时间有空我们落实到后续的动作，不要说沙龙开了之后，大家说出问题但没有落实到一些解决的细节，这是一个倡议，希望大家下来真的可以把后续的动作都做起来，谢谢大家。

搜狐焦点东莞房地产网营销总监 柯木森
　　 【柯木森】：我参与了两次，这是第二次沙龙了。这一次我本身在石排居住了十几年，我觉得刚才大家提到的很多做营销的点子都非常好。
　　 我自己在石排居住十几年，我对石排比较了解，之前大家都说过，在石龙、石排已经做了巡展等一系列的活动，为什么还是拉动不了销售呢？价格还是上去不了呢？

前一段时间我自己也深入石龙，石排做走访，我走访谁？我走访几个工厂里面，而且这几个人都已经在园洲买房子了，我问他们，我说你为什么跑到园洲去买房子？他告诉我，第一个价格便宜，第二我小孩可以入读公立学校，第三还可以落户本地。
　　我问他，你以前小孩在石排什么地方读书？他说在石排云岗小学，云岗小学是一个民办学校，在石排有5、6个这样民办小学，里面有多少学生？有没有人调查过。没有，我告诉你们云岗学校是石排最大规模的民校，分九个班，1-6年级，初中，每个级有5个班，每个班50-60人一个级可能就是300人左右，加上初中，初中只有一个班，加起来就1800，加上初中就两千人了，这些都是潜在客户，是100%的潜在客户，为什么？在里面读书的孩子的父母都不是当地人，他们把家庭组建在这个地方，在石排，茶山，石龙，在这些地方买不起房，像我们这个年龄小孩子都要上学了，你没有能力就要把孩子送进私立学校，私立学校众所周知都是非常混杂了，因为他们是盈利的，他们管理可能不到位，在石排有5-6家这样的学校。其他周边的镇，每个镇都有几家，这些客户群体都是园洲的潜在客户，关键你们如何去挖掘他们，不是说你们营销是树一个路牌在这里，打出概念多好，但最需要就是小孩可以入读公立学校，解决他们的后顾之忧，入户本地，而且价格洼地，三千五，我在石排买一套房子，在石龙买一套房，在这里买，我还可以买一辆车，而且石排的生态园跟松山湖有一拼了，打造东部片区，其实说白我认为园洲其实就是东莞东部片区的延长线，你们就属于东莞东部的，我今天就说这么多，谢谢大家！

　 总结
　　 【主持人】：这也是其中一个渠道，但对于园洲这个形象一个整体推广还是有必要去做的，可能我们还是需要持续性在东莞，或者深圳，广州这些地方持续性做一些推广，才真有效果。
　　今天沙龙最后，请各位嘉宾做一个总结性发言吧。
　　先从杨总开始吧。
　　 【杨开渠】：希望今天是第一次这样的聚会，但希望不是最后一次。这个平台既然今天有这个机会建立起来，我们是否可以大家安静下来想，我们是否需要抱团走出去，如果需要下一步该怎么走，今天不仅仅是开始，而且还是走出园洲连续的开始，在这里我代表水岸香洲希望可以跟在座的开发商一起走出去，走出园洲，不要局限于园洲，不要局限于你争我打的局面。
　　 【孙膑】：其实我的感想跟杨小姐这一块也是很相似，搜狐焦点的老总找到我的时候就有这种想法，建议大家凑合在一起，但后面没有时间就没有做这个工作，我非常认可龙总所说，这件事情由媒体牵头来做可能比较适合，单独在开发商一家做这件事情可行性不大，以开发商这种身份做这件事情也不太适合，希望媒体，以搜狐焦点为牵头，可以把这件事情做下去，把园洲这一块，让外界了解园洲，让外界的人走进园洲，落户园洲，谢谢。
　　 【洪迎先】：今天参加这个活动，我觉得受益非浅。经过同行的发言，还有媒体资深人士，让我学到一些东西，受益非浅，希望类似活动还希望多一点，多一点举办的机会，多听听不同的声音，让我们找到共鸣，更好合作，正如前面所说不要相互恶性竞争，价格看起来是自相残杀，还有一个不好的地方就是自己的路越走越窄，另外一个地方没有提到就是价格卖高不仅为老板收益，还要让已经置业在园洲，投资在这里的，准业主看到园洲的价值在一路走高，中国人在房地产市场一直以来只跟涨，不跟跌，价格战只会让我们的路越走越窄，我们要逐年走高，后面跟风人就会接踵而至，感谢大家！
　　 【罗杰】：我也是简单说两点。我在今天探讨当中学到不少的相关知识。
　　 第一，在开发商当中要求尽量把蛋糕做大，才能把量做上去。
　　 第二我们抱团营销影响更大，单个做营销影响有限，不是说你哪一个广告牌，在路面就有客户，我们要面，面要把这个片区做热，做热我们才有营销事件，才能把营销点做好。
　　 【曾德军】：我也有两个感想，园洲现在是，既然有那么好的优势却养在深闺人未识，但我觉得园洲总有直挂云帆济沧海的一天，谢谢。
　　 【王东琴】：我这边补充一点，之前我们这边一直在说由政府怎样，我觉得应该有开发商共同，一起把现在园洲价值洼地体现出来，现在水岸香洲所在位置，我们就是中央居住区，你看周围有图书馆，还有市政文化广场，还有园洲花园，还有丽景半岛都围绕着这些，我们就是居住中心区，包括园洲的规划三轴四线双中心，我们就是河南，包括海关区域的城市广场，信鸿地产城市广场跟水岸香洲这一片的商业后期建立起来，我们整个区域的优势是非常强大，所以我们这个区域的开发商，希望我们能够联合起来，把我们的中心地块的区域优势给炒热起来，谢谢。
　　 【龙跃江】：今天该讲都讲完了，珍惜这个缘分，我们一起联合起来做板块联动，多媒体联动，我参加今天这个会议我感觉到要把园洲做好难度实际上不大，只要愿意推动我相信就可以推动。
　　 【陈剑校】：今天可以来到搜狐焦点举办的沙龙，非常荣幸。我们项目属于前期，刚来园洲不久，经过这个沙龙学习到对园洲发展，园洲地产发展还是学习很多，非常感谢搜狐焦点举办今天这个活动。
　　 作为一个新园洲人的眼光，园洲给我的印象第一感觉不是特别好，因为我之前在这边下车我就感觉这个地方人流，车辆都不是特别好，我觉得走出园洲，我们一定要把园洲形象搞好，把园洲形象做好了，各大地产商，开发商都会好起来，无论是媒体还是开发商这边，还是各个地产商这边，我们都有必要树立园洲好形象，通过树立园洲好形象，然后在把我们的房子卖好，我就讲到这里，谢谢。
　　 【王谷平】：我很少参加活动，说得比较少，但也感谢搜狐焦点给这个机会，经常参加这个论坛有很多启发，可以跟大家有不同的想法和思维，最简单一个就是合力，共同打造园洲的市场，现在客户量很少，确实是不多，往外走单个力量是不足，通过这一次活动可以多一点联系，下一步可以在做是怎样做，很多细节的地方需要再说说，媒体跟政府，我觉得媒体跟政府沟通会比较好一点，因为自己本身我们自己说出来就好象赚钱一样。
　　 【主持人】：这确实需要媒体牵头，齐心协力把园洲做好，最后有请所长给我们说一下，您对园洲房地产市场前景展望吧。
　　 【温计胜】：谢谢大家，政府会吸取各位意见，因为你们就是我们的服务对象，希望你们做好了，我们才有更大动力，可以跟你们说园洲发展，政府在这边有一个很大规划，是比较有优势的，一个就是准备升办一个宜居的生态城，对你们来说是好消息，政府已经把饮用水规划好，这对开发商宣传来说也是一个很好的机会，主要就是补充这两点。
　　 【主持人】：感谢温所给我们提供一个重要的信息，接下来我们还有机会聚集在一起，为园洲房地产发展贡献智慧的力量，今天感谢在座的各位，谢谢大家！

举双手支持园洲的发展。