新园洲新希望

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有道是，栽下梧桐树，自有凤凰栖。冷地变热土的例子在地产界比比皆是。如深圳华侨城就曾是一块无人青睐的空地，后来，有位投资者独具慧眼，挖掘出其潜力，成就一段地产业的神话。
　　如今，另一个神话也在惠州西部的土地上酝酿着。园洲镇，作为“全国小城镇建设试点镇”，坐落在博罗西南，跟东莞石排镇、企石镇隔江相望，与石龙镇一脉相连，现有城区面积10平方公里，规划城区面积40平方公里。在21世纪的头几年，这个小片区虽然在博罗的经济地位高踞前三，但其经济总量薄弱，依旧让其为众多投资者所忽视。
　　2008年下半年，针对这脉络畅通、迎接四面八方资本和充满潜力的区域，业内人士指出，以园洲为核心的“惠西板块”将凭借自身不凡的发展潜力以及依靠周边众多助力，在面临城市升级、社会经济双转移的东莞旁崛起。
作为最邻近东莞的园洲镇，在“惠西板块”崛起的过程中，充当着承接两地经济交流、资本流通的重要角色。交通便捷以及当地政府重视规划工作，特别是房地产开发，都将是园洲镇未来发展中不可忽视的发展资本。据悉，一项以装饰建材产业为主要招商对象的地产项目，已率先把目光投向园洲——被誉为的西南“门户”，以及作为“惠西板块”发展的领头羊。专家对此表示，这既预示着“惠西板块”的雏形，也揭示园洲镇自身的经济潜力已为众多投资者所青睐。
　　1、关键词区域关系
　　三大区域拱起园洲片区
　　园洲镇位处博罗县西南，与东莞石排、企石和石龙紧密关联。挖掘园洲镇发展潜力及价值，需挖掘其区域关系，才能理通园洲镇周身穴道经络，激发无限商机和城市价值。
　　为园洲经济造大势
　　园洲镇毕竟只是一个小镇区，它的崛起需要依靠县市经济造大势，才能让园洲借势风行。作为揽括园洲的博罗，它东与惠州市区相接，南与东莞隔江相望，西连增城，北靠龙门、河源，毗邻港澳，在半径100公里范围内有广州、香港、深圳、惠州、东莞、河源等6座大中城市和惠州机场、深圳机场、广州白云机场以及大亚湾港口；是珠三角和穗港经济圈的重要组成部分，京九铁路经济增长带的咽喉地带。由此可进，园洲可借力于上述众多优越的地理条件，辐射至整个珠三角洲。
　　随着基础设施的日臻完善，投资环境的不断优化，越来越多的商家对博罗以及作为其一部分的园洲镇情有独钟。目前，已有来自韩国、日本、加拿大、美国、德国、澳大利亚、新加坡、以及港、澳、台等10多个国家和地区的1500多家企业落户博罗，全县实际利用外资逾10亿美元，形成了以建材、制药、纺织、化工、服装、电子等为主导的支柱产业，且涌现了华通电脑、联合铜箔等许多投资规模大、科技含量高的大型企业，使园洲经济有了更可靠的投资来源和客户来源，形成资源丰富的大环境。
　　此外，园洲镇与博罗县的区位优势十分明显，与惠州、东莞近邻，有着较大的发展潜力，其交通条件日趋完善，与周边县市联系日趋紧密，博罗县经济以工业经济为主，工业发展快速，吸引大量外来投资，经济结构进一步完善，在这一点上，园洲经济也可以参考一二。而且，博罗经济水平快速发展，给房地产业开发机遇。不难看出，作为博罗县重镇的园洲镇，在博罗大势的发展下，有着良好的发展基础。
　　园洲的客户之源
　　业内人士表示，园洲还只是一个小区域，其客户资源尚未充足。周边地区由于自身原因造成客户倾斜现象，将成为园洲经济客户的一大资源。如作为传统商业重镇的石龙，其经济实力强劲，是北部片区的核心镇。2005年国家统计局公布的“千强镇”评比中，虎门镇综合实力排名第一，但石龙镇的每平方米GDP、人均GDP远高于虎门镇。说明石龙面积虽小，但经济发展效率惊人，经济实力强劲。
　　专家对此指出，石龙镇与园洲镇相接，由于其自身交通便利，经济实力雄厚，各项配套齐全，可惜其可供开发的土地较少，未来将是园洲镇地产项目重点客户的来源区域之一。
　　记者了解到，石龙高附加值的产业不仅为园洲经济带来技术资源，且拥有技术资源的客户。由于石龙可利用土地少，因此致力发展高附加值产业，而不是东莞普遍的粗放型、高土地占用率的产业。目前石龙已经建设成了以高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。它是国家推进城市信息化过程中确定的第一个试点城镇，而在这些城镇中留驻的客户，由于产业转移的需要，将在周边地区寻找更合适的性价比更高的投资场地，于是蓄势待发的园洲镇成为了这些客户视野中的选择。
　　园洲的参考系
　　纵观园洲与石排，发展势头都比较好，政府同样重视规划工作，房地产开发成为政府关注的重点，交通状况较好，目前政府非常注重各项基础设施建设的完善，但由于目前东莞楼市动荡不安，园洲镇自身性价比高的特性就与石排有了可比性，投资客户自然向着更具潜力的园洲倾斜。
　　与此同时，近年来，石排打造成为独具岭南特色的“中国镇”，多种模式吸纳社会、政策资金，一步到位、全面铺开“三中心、一框架、四大门”的开发建设，迅速拉开城市框架，完善城市功能。这种发展思路也可成为园洲镇的一个参考系。

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2、关键词城镇规划
　　城规“开坛”招经济“东风”
　　有城市发展专家指出，一个城市或者城镇的经济发展，首先要把城市规划做好。园洲镇作为一个极具发展潜力的城镇，经济的发展需要城市规划的促成，同样城市规划的完善，也要靠经济支持。要看一个城镇经济发展的潜力，要先看其城市规划是否已经在“开坛招东风”。
　　城市规划：两轴、多组团
“根据周边地理环境、交通条件、城市功能分区等规划，园洲形成“两轴、多组团”规划结构。”一位在园洲发展多年的地产人士告诉记者。“两轴”是依托园洲大道、福园公路，形成贯穿整个园洲的交通动脉轴线，“多组团”将园洲划分为“西城组团、中心组团、东北组团、东南组团、北城组团”，并形成以工业园、居住区、休闲度假区、行政商贸区等功能清晰完整的集约型组团式城镇。其中，中心区居住组团依托园洲广场、公园以及运河两岸和文娱中心的建设，加快在福园公路以西，园洲大道以北、东江沿岸开发建设上规模、上档次的居住小区，形成中心区居住组团。而河北区居住新区，河北在旧区以东、桦阳工业园以西，振兴大道以南，东博排渠以北的地区打造河北区居住新区。在东部工业园及西部工业园配套开发部分居住小区。

　　据悉，园洲镇即将推出的以装饰建材产业为主要招商对象的地产项目，位于未来城市三大居住规划区中的中心区居住组团，隶属园洲的政治、经济、文化、交通中心。据业内推测，这个项目尽揽园洲的各种优势，将拥有巨大的发展空间。

　　此外，政府对园洲的经济发展战略、城镇性质与规模、镇域功能分区及空间布局等方面进行了详细规划。园洲将发展形成功能清晰、设施完善、环境优美、特色鲜明、用地集约、布局合理、城乡一体化的具有“蓝天、碧水、田园城”环境理念的惠州市博罗西南地区工业强镇。

　　内外交通：辐射珠三角周边

　　据了解，园洲对外交通极为便利，南经东江石洲大桥可直达东莞、深圳，西经园洲大道到东莞石龙火车站仅9公里；北经沙河大桥直达广汕公路，广惠高速公路到广州火车站仅50分钟车程；每天由园洲开往石龙、深圳、东莞、广州的班车共有50多班次，园洲至香港的往返直通车每天2班。

　　记者从最近推出的地产项目发现其地块周边的交通条件良好：兴园路位于项目地块的北侧，为城市次干道，沿兴园路的东西方向分别可通往博罗企石和东莞石龙；项目北面的园洲大道，为城市主干道，沿园洲大道的东西方向分别可通往博罗企石和东莞石龙。项目西面的石洲大桥，可通往东莞和深圳等地；同时项目的东面规划建设一新的跨江大桥；项目东面的福园路，与广汕高速公路和广惠高速公路相连接；根据规划，园洲镇将对上园路、福园路、桥北路、新风路、振兴大道部分主干道路的部分路段和交叉路口进行改造或联接，让这些交通主动脉更加畅通，成为路面宽阔、绿化美化度高的精品主干道，从而全面构筑一个布局科学、功能完善和人性化的公路网络，进一步提升园洲的区位优势。

　　业内人士对此表示，目前交通改善对园洲镇该项地产项目未来的开发极有利好的影响。

　　城市配套：周边完善，坐拥中心

　　记者了解到，园洲水电供应充足，第一、第二水厂日供水可达34万立方米；已建有220KV、110KV和35KV输变电站各一座，可确保全镇生活、生产所需。全镇邮电和通讯事业发展迅速，镇内建有先进的微波发射网，程控电话装机容量达5万门，城镇电话普及率达100%。

　　若问到教育设施，园洲镇这一新起的地产项目紧邻的园洲中心小学，教学资源有十足的保障。

　　此外，园洲拥有歌剧院、电影院、青年活动中心、运动场等多种文化活动设施，可满足居民的需求；园洲的人民公园和人民广场集娱乐、文艺活动、休闲于一体，占地11.9万平方米，公园的绿化面积达到5万多平方米，湖面达1.3万平方米，公园内有泳池等设施。

　　园洲的商业布局以三和购物广场为中心、沿兴园路、桥北路呈倒立人字形分布，主要的商业网点有中心市场场、三和购物广场、园洲宾馆等。园洲镇新起地产项目所在地段，远离工业区，与高档豪宅为邻，周边配套完善，坐拥都市中心的繁华与便利。

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3、关键词地产发展

　　产业升级带动房地产事业

　　近年来，园洲加大招商引资力度，吸引了一批大集团、大公司投入巨资兴办企业。这些企业的引进，提升了园洲的工业总量，并形成强大的产业链，带动了园洲的产业升级。

　　2005年，园洲共引进项目219宗，投资总额高达14亿元。其中，引进外资项目23宗，引进资金2.99亿元。预计全部新引进项目投产后，年产值可达14亿元，解决劳动力就业30000多人，将实现可观的经济效益和社会效益。2006年全镇共引进及新增项目238宗，超额完成了镇政府今年提出180宗的目标任务，投资总额高达14.5亿元。

　　其中：引入外资项目共27宗（独资企业21家，三来一补企业6家），同比增长17%;引入总资金78950万港元，其中项目注册资本36877万港元，增资项目2宗，增资额达6615万港元。新增民营项目211家，同比增长10%，投资总额达到6.6亿元，其中私营企业33家，个体工商户178家。民营企业投资所涉及的行业不断扩大，涉及服装、纺织、五金、电子、塑胶等多种行业，工商注册总金额达1.8亿元。

　　据了解，园洲镇遵循“以城镇建设推动经济发展，以经济发展促成城镇建设”的发展思路，不断加大基础设施投入，大力引近外来资金、技术和项目，有效的大了城镇工业和商贸容量，聚集大量的外来人口，带动了第三产业的发展，特别是房地产、服务业、金融、信息科教、卫生、社保等行业的快速发展，实现园洲城乡一体化和现代化目标。

　　随着园洲的加速发展，全镇房地产业也顺势而起，御园别墅、园洲花园、东洲花园、中心花园等地产项目已相继发售，大大提高了园洲的城镇建设品位。

　　展翅待飞的地产业

　　目前，园洲镇主要项目按人民广场、人民公园、沿中心运河排布。开发项目均属于园洲中心，景观资源和配套设施较好的地段。其中御园别墅、园洲花园等项目的开发，代表了园洲房地产项目的较高水平。

　　从目前销售的楼盘来看，客户构成主要为本地居民、政府公务员、个体户、企业中高层员工等。但值得注意的是，园洲镇的营销水平普遍较低，现场包装较差，营销对楼盘价值的提升不大。尽管如此，从销售情况看，园洲的销售情况一片大好，销售率较高、销售速度较快，从另一个方面反映了园洲镇的市场吸纳力较高。

　　通过对园洲镇的市场调研及基本情况描述，业内人士表示，可以看出园洲镇房地产的基本特征，从销售情况看，目前中大户型的销售情况较好，说明园洲目前还是有较强购买力，市场有潜力可挖掘，小面积单位需要引导与产品品质打造；项目客户仍以园洲本地客户为主，一方面与现有项目辐射能力有关，另一方面也与其营销水平低下，缺少针对性引导有关。从已售和在售楼盘的销售情况来看，目前园洲商品住宅的需求较旺盛，楼盘的销售速度快、周期短。

　　记者获悉，从园洲现有楼盘的销售情况和入住情况来看，目前园洲商品房的空置率较低，显示出市场的较大需求。

　　对整个园洲房地产市场而言，园洲的房地产市场还处于起步阶段，开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积都处于刚放量的过程，价格也处于低位运行。专家对此则表示，总体上说，园洲房地产将逐步进入迅速发展时期，存在较大的市场发展机遇和空间。

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4、关键词装饰建材中心

　　珠三角呼唤装饰建材中心

　　纵览珠三角装饰建材业，已渐显疲态，购房者对性价比和高端品牌的追求越来越热切，而在珠三角区域内，亟待一种以打造高端供应为主要营销方式的装饰建材中心。园洲镇上兴起的这一地产项目，将致力于打造新的装饰建材中心。由于当地相对廉价的用地成本以及劳动力资源，加上该项目致力于打造园洲最高档的装饰建材城，投资者将在差额间获取可观利润。

　　未来数年有绝对发展空间
　
面对我国房地产业的快速发展，有关专家认为，未来3年，我国装饰建材市场空间巨大。预计，“十五”期间我国住房装修产值将以年20％速度递增，装修建材需求有望突破6500亿元，处于绝对扩张阶段。

　　有专家分析，参考国际经验，我国居民住房需求正处于高速增长时期。从国际对比看，世界各发达国家和比较发达国家人均住房建筑面积大约为35平方米，如20世纪90年代初，美国的人均住房建筑面积是60平方米，英国、德国、法国均为37-38平方米，日本是31平方米。国际经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，商品房需求都会保持持续增长。现在，我国城市人均住房建筑面积仅为21平方米左右，因此其发展潜力巨大。

　　按照规划，“十五”期末，城镇人均住房面积将达到22—23平方米，基本实现平均每户有一套功能相对齐备、综合质量较高的住房；农村人均住房面积超过25平方米。

　　根据我国住宅发展规划，在今后10年内，我国每年至少要竣工住宅建筑面积2亿平方米；仅2002年，我国城镇住房实有总面积即达50多亿平方米，有装修需求的房屋达9000多万套。如果再加上原住房不成套或套型不合理的要素，未来几年住房市场及装饰建材市场还会继续繁荣。

　　如果从产业关联角度看，装饰建材需求量将有快速增长。据有关部门测算，住宅投资的诱发系数为1.5-1.7，也就是说，每投入100元的住宅投资，可拉动150元到170元的相关产业，如建材、冶金、商业、服务业等许多行业的发展需求；每销售100元的住宅可以带动130元到150元其它商品的销售。

　　业内人士预测，未来10年甚至更长一段时期内，我国建材工业的发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点。到2010年，建材工业产值预计将超过1万亿元，成为国民经济的重要增长点。与之对应，作为重要关联产业，装饰材料市场会随着住宅建筑业的增长而相应增长。

　　一杯羹，轮到园洲去分

　　既然装饰建材产业直到2010年仍有巨大的发展空间，有人会提出疑惑：为什么珠三角地区仿佛没有分享到发展的成果，似乎没分到一杯羹呢？业内人士指出，原因主要在于珠三角地区房地产业由于过度投资而带来的泡沫，使房价在宏观调控下一轮暴跌，直接影响了装饰建材业在该地区的壮大。

　　业内盛传，目前楼市正处于底部运行阶段，加上开发商和购房者对于精装修房的偏爱和对毛坯房的恐惧，只有物廉价美的装饰建材，才能维持楼房的性价比。于是园洲镇一个以装饰建材业为主要招商对象的地产项目应时而生，借着园洲当地廉价的经商运作成本，以及周边丰富的客户资源、资金资源和劳动力资源，必能重塑“惠西板块”乃至珠三角地区新的装饰建材中心形象。

　　作为未来新装饰建材中心的载体，园洲镇目前具有怎样的内在条件呢？记者了解到，圆洲经济以个体私营经济为主,大小工厂有600多家，本地人占60%，港台商占30%，其他占10%，同时也呈现了“两头大”局面，以工厂主和打工仔为主。在园洲本地，房地产整体上呈现井喷式的局面，预计近五年供应量为9000套。

　　记者获悉，丰平工业区、恒泉实业惠州有限公司桦阳工业园、富园工业产业带等工业园将陆续进驻园洲镇，为即将建起的以装饰建材产业为主要招商对象的项目，提供技术和人才支持，也提供了充足的市场。业内人士对此表示，在“外向带动、实业立镇”发展战略的带动下，凭借优越的投资环境和优质高效的服务，园洲吸引了海内外众多的投资者。

　　此外，自改革开放以来，园洲镇各项经济建设发展迅猛，外资、民营企业纷至涌来，先后有近1300家企业在园洲经营发展，10多个工业园区构成袋状式工业走廊。正在兴建新世纪工业园和富园工业园，也为国内外商人投资办厂创造了良好基础。这一成功事例，说明园洲镇的可塑性已被国内外有见识的投资者所察觉，并已采取实际行动。对于建设新的装饰建材中心以及朝气蓬勃的园洲而言，指日可待。