《社区说》第1期：物业管理不到位，能不交或少交物业费吗，滞纳金呢？
园洲社区网开设新栏目啦~从现在开始，小编都会不定期根据时事热点，为大家发表一些法律知识，帮助大家了解如何维护自身权益。
友情提示： 新栏目的主要资料来源：《每天学点法律知识微信公众号》、《厚大法考》、《罗翔说刑法》、《民法第三版》、《刑法学第九版》、各级地方人民法院判例等，以及小编大学时期所学的专业知识点等等。仅供参考，如有需要，请寻求专业律师协助。
从拿到新房钥匙的那一刻起，我们打交道最多的就是物业公司了，如果小区物业责任心强，管理到位，对于业主后期的入住生活可以说会起到锦上添花的作用，反之，如果小区物业服务不到位，小区里面垃圾成堆，小区安保一塌糊涂，私家车乱停放乱放等等，那就很闹心了。此时，有一些情绪比较激动的业主，还会因为物业的服务不到位，而坚决不交物业费。那么业主拿出物业服务不完善证据，能否酌情不交或少交物业费呢？法院会支持吗？
基本案情： 2016年下半年，茶陵县居民李某、钟某、彭某等6人，先后入住该县县城某住宅小区，并与小区物业公司，签订《前期物业管理服务协议》。此前，物业公司已与小区开发商签订了“前期物业管理服务合同”
该合同约定，物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。
法院审理：
一审判决 2019年12月，茶陵县人民法院对该系列案件进行了开庭审理。庭审中，李某等提交了小区内物业服务不完善的视频和照片，以及小区业主们联名签署的抗议书。法院经审理查明，物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理，且3人均无上岗证和健康证。在服务期间，物业公司未经相关业主同意承接外墙的广告，造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，物业管理人员有时不在现场维持交通秩序，导致高峰期道路堵塞。法院认为，物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，李某等人不可以拒付所有的物业费。因此，一审判决李某酌情支付物业费1094元即欠费的一半，驳回物业公司其他诉讼请求。钟某、彭某等5人物业费也实行“收费减半”。事后，物业公司对此判决不服，上诉至株洲市中级人民法院。2020年3月16日，株洲市中级人民法院对该案进行了二审。二审期间，物业公司没有提交新的证据。李某等人又提交了新的证据，证明物业公司擅自承接外墙广告等情况，这些证据被部分采信。
二审判决 株洲市中级人民法院审理认为，李某等人提交的小区照片、视频资料，以及小区业主联名签署的文件等证据，可以证明物业公司未尽到物业服务合同的义务。同时，考虑到物业公司已被解聘，也可以认定物业公司提供的服务中存在问题，一审判决李某等6人酌情支付物业费即“收费减半”并无不当。物业公司虽然物业服务不到位，李某等人也未按期缴纳物业费，双方均有违约行为，所以一审不支持物业公司要求李某等人支付违约金也无不当。最终，株洲市中级人民法院驳回物业公司上诉，维持原判。
法官提醒：
其一、业主收房之后，在条件成熟时，应及时、依法成立业务委员会，以便更好的与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。其二、在物业服务企业没有很好的履行物业管理及维护等职责的情况下，业主可否拒付物业费？业主委员会或业主们平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，法院才能视情况对是否减免物业费作出判定。其三、物业服务合同的权利义务终止后或物业服务企业被解聘后，物业服务企业应当及时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。
物业可以收滞纳金吗？
滞纳金是一种经济制裁，是对不按纳税期限缴纳税款的纳税人，按滞纳天数加收滞纳税款一定比例的款项，它是税务机关对逾期缴纳税款的纳税人给予经济制裁的一种措施。特征是：（1）适用于负有金钱给付义务。（2）义务人超过规定期限不履行义务。（3）可以反复为之，具体表现为按日加收。
如按照税法有关规定，税务机关对不按规定期限交纳税款的单位和个人，就其拖欠税款，依法按日加征一定比例的罚金。主要适用于税收领域，但不限于此。其他管理领域凡存在金钱给付义务的，当相对人不履行义务时，都有采用滞纳金的可能，如环保的排污费等。滞纳金措施既可以避免因义务人不履行义务使国家利益受损害，同时也能避免因直接施加于相对人使其权益受损，并能促使其尽快履行义务，因而可作为行政管理的有效手段。
简单来说，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。滞纳金是根据国家相关法律实施的，具有惩罚性，只能发生双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。如“税务部门”是政府的组成部分，是国家重要组成部分。主要职责是管理国家税收。地位跟公民不平等，并且属于国家行政单位。而物业跟业主之间是平等的关系，并且物业不是国家行政机关，并不能收取所谓的滞纳金。
包括供气合同在内的公用事业的服务合同是平等主体之间签订的合同，受民事法律调整，这里的滞纳金实际上是《合同法》中规定的迟延履行的违约金。既然是违约金，那么对于这笔费用的收取，就应该按照合同中的约定来履行，而不是在国家法律、法规中来规定；如果合同双方没有约定违约金的数额及比率，则应按照当时银行的利率收取。
所以，包括物业、供气、水、电等合同在内的公用事业的服务合同是平等主体之间签订的合同，受民事法律调整，这里的滞纳金实际上是《合同法》中规定的迟延履行的违约金。既然是违约金，那么对于这笔费用的收取，就应该按照合同中的约定来履行，而不是在国家法律、法规中来规定；如果合同双方没有约定违约金的数额及比率，则应按照当时银行的利率收取。
部分来源 :株洲中院、茶陵县法院、 山东高法供普法参考如有侵权，请联系我们删除
我们小区的物管只有收费，无服务。开始时物管是花样年华的，服务不错。后来发展商私下换了物管，我们业主都不知道，再后来说成立了业委会帮业主解决问题的，但成立了后，也没看到有什么改善。 ZJSTS 发表于 2020-05-27 17:03
我们小区的物管只有收费，无服务。开始时物管是花样年华的，服务不错。后来发展商私下换了物管，我们业主都不知道，再后来说成立了业委会帮业主解决问题的，但成立了后，也没看到有什么改善。
是阿 谢谢分享
页:
[1]